發佈日期：2026/09/17
蔡惠芳
央行明（17）日召開第三季理監事聯席會議，利率是否調整、房市信用管制是否鬆綁，成為市場高度關注的兩大焦點。在全球利率政策仍存在變數的背景下，商用不動產市場同樣面臨資金成本與資產估值重新評估的考驗。和氏璧國際物業最新發布「和氏璧市場觀察」指出，即使台灣央行未同步升息，只要美元利率與債券殖利率走高，仍可能透過金融機構及法人投資人的資金配置，間接影響國內商用不動產的價格與交易節奏。
目前市場預期台灣央行本次維持政策利率不變，但若美國聯準會進一步升息，全球資金環境仍可能轉趨緊縮。路透調查顯示，市場原本預期台灣央行維持2％政策利率，但若Fed升息，可能增加台灣未來利率政策的壓力。
和氏璧指出，對商用不動產而言，利率變化真正重要的影響，不只是「貸款變貴」，而是投資人對資產合理報酬率的要求會跟著改變。
當無風險利率上升，收益型投資人通常會重新檢視不動產收益率。如果租金短期無法同步成長，資產價格便可能面臨重新評價。
以一項每年淨收益3,000萬元的商用不動產為例，若以3％資本化率計算，資產價值約10億元；若市場要求的資本化率提高至3.25％，估算價值則降至約9.23億元。資本化率僅增加0.25個百分點，估值就可能減少約7,700萬元。
不過，和氏璧強調，這並不代表所有商用不動產價格都會同步下跌，實際影響仍取決於物件收益能力、產業需求、地段及買方資金條件。更直接的變化可能是，買賣雙方對合理價格的認知差距擴大，議價時間拉長，成交速度放慢。
值得注意的是，升息環境下不同類型買方受到的影響並不相同。
收益型買方會比較不動產租金報酬率、融資成本及債券收益，因此對利率變動相對敏感；自用型企業則更看重投產時程、物流成本、廠房空間及營運需求，利率並非唯一決策因素。
因此，和氏璧認為，若是具備充足電力、合法使用條件、既有廠房及完整基礎設施的工業不動產，即使金融環境轉緊，仍可能受到企業自用需求支撐。反之，高度依賴融資、尚未產生租金收入，或開發期較長的土地與建案，對資金成本上升的敏感度相對較高。
在央行明日即將揭曉政策方向之際，和氏璧表示，聯準會9月政策仍存在變數，但資金成本的變化其實已提前反映在投資人的價格判斷中。因此，未來商用不動產市場的關鍵，不只是「利率升或不升」，而是資產本身能否提供足以支撐價格的收益率，或是否具備明確且不可取代的自用價值。
而明日央行對政策利率與不動產信用管制的決策，也將成為市場觀察後續資金環境與商用不動產布局的重要訊號。
資料來源： 工商時報