發佈日期：2026/09/17
陳傑鳴
今年台灣房市出現罕見的「量縮價撐」格局，股市屢創高點、資金並未如過去大量流向房市，預售屋成交量更陷入冰河期，但房價卻沒有同步大幅修正。馨傳不動產智庫執行長何世昌在《房市讀懂了》節目中指出，現在房市最大的矛盾，就是「買氣已經冷到不行，價格卻還是不願意下來」。
預售交易崩盤 只有台北買氣有撐、中南部冷到「賣20年」都賣不完
何世昌表示，2025年全台預售屋成交量較2024年大減約67%，但這還不是最慘，2026年上半年交易表現仍比去年疲弱，而且，除台北以外，其他縣市都相當慘烈，舉高雄來說，2025年預售屋交易量比2024年量縮超過7成，2026年上半年又比2025年同期量縮5成，交易量已經低到無法想像的地步。主持人林喬慧就指出，有代銷老闆表示，目前中南部目前的案量，可能賣20年都賣不完，足見市況有多冷。
何世昌指出，今年六都之中只有台北市預售屋成交量逆勢增加約4%至5%，甚至成交坪數與成交總價都往上提升。他認為，央行打炒房理論上對高房價區衝擊將最重，但從2026年第2季的國泰房地產指數中所調查台北新建案規劃卻可發現，有近6成在總價5,000萬以上，規劃的主力坪數也並非小宅，甚至還有不少是60~70坪以上的中大坪數。
對於，台北這些中大坪數、高總價反而賣的動，他指出，關鍵在於出現兩種特殊買盤：一類是股市獲利後進行資產配置的高資產族群，將部分股票獲利轉進房地產降低資產波動；另一類則是「犒賞型買盤」，原本只買得起兩房的購屋族，因股票投資獲利增加，進一步升級到三房或更大坪數，這也使台北預售市場出現與市場預期不同的現象。
房市買氣為何一直起不來？
房市冷，主要與央行嚴格的信用管制有關，也導致目前全市場都在關注央行是否鬆綁房市管制。對此，何世昌分析，房市買氣低迷，央行管制政策早已開始調整，如今央行對房市政策其實已經進入「漸進式放寬」節奏，包括2025年9月放寬換屋協處期限從12月鬆綁到18個月、2026年3月將自然人第2戶購屋貸款限貸成數由5成提高至6成，都是逐步放寬的狀況。
他指出，觀察央行鬆綁房市管制的節奏大約是2~3季一次，因此，判斷今年下半年房市管制再鬆綁機會很高，不過，因為11月將大選，如果9月就放鬆管制會比較尷尬，將考驗央行的決心，因此，預估第三季鬆綁機會最高只有60%，如果第三季沒鬆綁，第四季鬆綁機率可高達8成以上，但全面解禁機率仍相當低。
不過，他也表示，即便房市管制鬆綁已是進行式，但央行目前仍緊盯「不動產貸款集中度、房價走勢、民眾對房價的預期」三大指標，因此，即使不動產貸款集中度已明顯下降，銀行實際放款仍會受到總量控管影響，因此導致市場仍有「政策看似鬆了，房貸卻還是不好貸」的落差，也讓購屋者對於政策鬆綁的感受度並不高，進場意願與實際買房的狀況也都受到限縮。
買氣差 為何中古屋降價有限、建商甚至不降價？
根據代表成屋與中古屋市場的內政部住宅價格指數顯示，2026年第1季全國住宅價格指數年跌3.48%，其中，台中住宅價格年跌6.17%，高雄也下跌5.70%；不過，相對於成屋與中古屋，代表預售新案市場的國泰房地產指數，不僅2026年第二季全國大廈房價年跌幅僅0.31%，甚至，台北、新竹縣市、台中、台南、高雄房價都還出現季增漲，房價不是還在漲，就是跌幅不大。
對於，為何買氣差，為何中古市場跌這麼少？建商甚至不願降價？何世昌認為，關鍵在於屋主與建商目前仍不缺資金，加上市場對台灣未來經濟仍抱持相對正向看法，因此沒有急著降價求售。他以股票市場比喻，如果投資人不缺錢，又相信手上的股票未來會上漲，自然不會因短期波動就急著賣出，房市也是同樣道理。
而且，對建商來說，核心仍是成本結構，土地成本通常占開發成本約五至六成，營造成本約三至四成，只要土地價格沒有明顯修正，建商實際降價空間就有限，加上從主計總處資料可發現，目前營造成本創歷史新高，也導致現在形成的局面就是建商等央行鬆手、央行等房價進一步修正，雙方都在比誰能撐得久，導致新案價格修正遠遠不如市場預期。
實價登錄價格可能有鬼？何世昌曝買方「85折殺價」心法
至於想買房的民眾，何世昌提醒，房市買氣差，現在買房不能只看實價登錄判斷真正成交價，因為建商或屋主目前可能透過送裝潢、車位、家電等方式變相讓利，甚至還有送股票的例子，也導致帳面成交價，未必是真實的市場行情。
他建議，若確定要買房，無論預售或是中古屋都可以嘗試從開價的85折至9折開始出價，不必第一口就喊出自己的最高預算，而是保留後續加價空間，逐步與建商或屋主談判，才有機會談到雙方都能接受的價格。此外，對建商與代銷來說，現在接待中心來客量偏低，業者售屋意願高漲，買方的議價空間正在增加，現在對買方來說，是大砍價、大議價的好時機。
資料來源： 工商時報