發佈日期：2026/09/17
陳傑鳴
政府近年持續打炒房、壓抑投機需求，從信用管制、房貸緊縮到限制預售換約，房市交易量明顯降溫，不動產服務業也正在出現過去少見的結構性變，不僅代銷與仲介出現關店潮，市場中雙棲業者開始增加，住宅租賃服務業更是出現爆炸性成長，從過往以「賣房」為主的商業模式，到如今「租房」管理因商機滿滿，業者紛紛切入布局，台灣不動產產業正在經歷一場商業模式的大洗牌。
打炒房打到產業洗牌 仲介、代銷先「退燒」
近年房市降溫對過去高度依賴交易量的仲介與代銷業者衝擊相當大，根據內政部不動產服務業資訊系統最新資料統計，截至2026年8月底，全台執業中的仲介家數降至4,973家，較2025年同期5,168家減少195家，年減約4%；代銷家數則從946家降至898家，年減約5%。
屋比房屋總經理葉國華指出，仲介業者的收入與買賣成交件數高度連動，當政策壓抑投資客、房貸成數受到限制，加上銀行核貸速度放慢，也導致市場即便存在剛性需求，也可能因「貸不到、買不起、再等等」而延後進場，而交易量一旦萎縮，最先受到壓縮的就是仲介店頭數量與從業人員收入，近一年來因房市交易低迷，房仲業者確實已頻頻出現緊縮關店、人力調整的狀況。
而且，除房仲業外，代銷業者在房市低迷時所面臨的壓力則更加直接，過去房市多頭時，建商積極推案，代銷業者靠大量新案支撐營收；但當建商開始採取「慢推、慢賣、延後開案」策略，代銷手上的案源自然減少，即便建商沒有完全停止推案，銷售期拉長也會讓代銷業者資金與人力成本提高，進而增加代銷業者的營運壓力。
葉國華指出，近一年來，仲介從5,168家降至4,973家、代銷從946家降至898家，看似只是「少了幾百家公司」，背後其實代表過去房市高速成長時期形成的通路規模，正在重新尋找合理水位。此外，他也表示，這波房仲與代銷的「退燒」不是單單是景氣循環所導致，而是政策改變交易模式後的結構性修正，如今隨著房市「短期買進、轉售獲利」的空間被壓縮，未來一旦房市低量成常態，房仲與代銷想「衝量」賺服務費難度將大幅提升，未來勢必尋找新的獲利來源，才有機會重啟成長。
增加收入來源 「雙棲業者」開始增加
近一年來，單看仲介、代銷家數下降，很容易得到「房市不好，業者紛紛退出」的結論，但其實面對低迷市場市況，仲介與代銷業者除關店退場外，不少已加速調整營運模式，其中，市場中同時經營仲介與代銷的業者正在明顯增加，根據內政部不動產服務業資訊系統最新資料顯示，2024年8月全台同時經營仲介與代銷的家數為3,031家，到了2026年8月已增加至3,196家，近三年增加165家、增幅約5%。
對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，這項變化透露出房地產業者的生存策略正在改變，過去仲介與代銷各自有清楚分工，但當新屋市場與中古屋市場同步面臨交易量壓力，單靠一種收入來源的風險愈來愈高，因此，業者開始加速透過跨足不同市場來分散景氣風險。
莊思敏指出，房市越冷，反而可能越逼迫業者從「交易仲介商」轉型成「不動產服務商」，未來房仲公司的競爭，可能不再只是比誰手上的中古屋案量多；代銷公司的競爭，也不再只是比誰能賣掉多少預售屋，而是逐漸朝向「一站式不動產服務」發展。舉例來說，從建商新案銷售、中古屋交易，到租賃、包租代管，甚至後續的修繕與物業管理，業者掌握的如果不只是「一次成交」，而是完整的住宅生命周期，收入模式就能從一次性的交易佣金，轉變成持續性的服務收入。
政策導引與買房人被擋在門外 「這產業」出現爆炸性成長
觀察近年這場不動產服務業產業轉型，可發現最大變化就在租賃市場，根據內政部不動產資訊平台資料，全台租賃住宅服務業者截至2026年第2季已達2,452家，較2022年第2季的1,144家增加1,308家，增幅達114%，五年翻了一倍有餘，不僅出現爆炸性成長，且已經連續4年增加。
對此，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，近年政府力推社會宅包租代管與租賃住宅服務業快速成長有高度相關性，但這現象不能單純解讀成是「政府補助帶動業者增加」的短期現象，而應該是房市政策與住宅需求正在形成一個新的循環。
賴志昶表示，房價居高不下，當購屋門檻提高，部分購屋族會延後購屋，先以租代買；當政府持續打炒房，短期買賣的投資客退場，部分住宅也會從「買來等待增值」轉向「持有自住或出租」；而當房價所得比仍高，年輕族群即使有穩定收入，也可能選擇先租後買，這些因素都導致近年租屋人口與出租需求維持高韌性，也替租賃市場帶來龐大的需求，若未來高房價現象與政府打炒房態度不變，租賃市場蓬勃發展，可預見將是一個持久的現象。
賴志昶指出，從2018年租賃住宅市場發展及管理條例上路後，包租代管開始從傳統個人房東自行處理，逐漸走向專業化、制度化，如今對房東而言，業者可以協助招租、租約管理、修繕與租金收取，便利度提升，加入包租代管意願較以往明顯提升；而對政府而言，則可以透過民間業者擴大社會住宅與租屋市場供給，因此推動社會住宅包租代管更有利政策目標的達成，以上這些原因都促使近年住宅租賃服務業快速發展。
賴志昶指出，房市交易量下降，不代表住宅市場需求消失，而可能只是需求從「買」轉向「租」，這也是為什麼仲介、代銷家數縮減之際，租賃住宅服務業者卻能一路逆勢增加。
房地產下一個戰場：從「賣房抽佣」變「管理房源」
屋比房屋總經理葉國華指出，如果把以上近年這幾組數據放在一起觀察，就可以發現台灣房地產產業正在出現一個非常關鍵的轉折，就是目前房市的價值鏈，正從交易端向持有端移動，過去房地產業最重要的指標是「成交多少」，如：建商推案、代銷銷售、仲介服務，最後透過房屋買賣完成一次收入循環；但在房價高、政策管制強、交易量難以回到過去高峰的環境下，單純依靠成交量的商業模式已不再能順利過關斬將，勢必面臨壓力。
相較之下，過往利潤較低、服務頻率較低的租賃管理市場，雖然單次服務收益有限，但量體龐大，收入更具有持續性，業者一旦取得房源，就可以從招租、管理、續約、修繕等不同環節創造服務價值，甚至進一步延伸到物業管理與資產管理，而這也解釋了為什麼近年「包租代管」開始被視為房地產產業的新戰場。
不過，葉國華也表示，租賃市場快速擴張，也意味著競爭將從「有沒有房源」進一步走向「能不能管理房源」，未來業者除了比規模，更要比空置率控制、租客篩選、修繕效率、租金管理及數位化能力；如果政府持續擴大社會住宅、包租代管政策，具備規模與管理能力的業者，將可能因此快速壯大獲得市佔率。
葉國華指出，這波房市冷卻，並非代表「房地產沒生意」，而是賺錢方法正在改變，過去是「房子賣掉才有收入」，未來則可能是「房子一直被管理，就能一直產生收入」，目前台灣房地產市場正在告別純交易時代，「租賃＋管理＋服務」正逐步成為下一階段的新產業鏈。
資料來源：工商時報