發佈日期：2026/11/06
蔡惠芳
隨著2026地方選舉逼近，松山機場遷建與300公頃開發構想再度引爆話題！據僑馥建築經理公司今（4）日最新統計，松山機場周邊500公尺老舊公寓近5年大漲24％，每坪由52.8萬元衝上65.5萬元，漲幅一舉碾壓松山區整體的19.6％。然而，該區目前面臨最嚴峻的都更瓶頸—受限於海拔65.49公尺的航高禁限建管制，老屋即便空有容積率，扣除地盤高度後最高「只能蓋到17樓」，大幅削弱開發效益。雖然松機遷建牽涉國防與國門交通等複雜配套、短期內難定論，但周邊成熟的生活機能、捷運民生汐止線規劃以及都更放寬政策，已為區域帶來強勁的房價補漲動能。
隨著2026地方選舉的接近，松山機場遷建的議題再度受到關注，然而其牽涉層面極廣，短期內尚未能有定論，從房市角度來看，相較於區域開發遠景，周邊既有成熟生活機能、都市更新進展，以及未來捷運規劃，也許是現階段更值得留意的房市基本面。
根據僑馥建經統計，松山機場周邊500公尺，屋齡5年以上的中古屋，近5年公寓每坪均價由52.8萬元漲到65.5萬元，漲幅24％，高於整體松山區漲幅19.6％；而機場周邊大樓/華廈近5年也由每坪均價72.2萬元漲到88.3萬元，漲幅22.3％，同樣略高於松山區整體的21％。
但以機場周邊公寓的最新均價來看，仍比松山區整體低21.6％，大樓/華廈低7.9％，顯示房價存在區域性的差異，可能受住宅區位、屋齡、航空禁限建區域、機場噪音、交通等影響，尚不能歸因於單一因素。
依全國土地使用分區來看，松山機場周邊住宅區多為住三分區，容積率為225％，住三之一符合適用條件者可達300％，鄰近的民生社區住宅用地的容積率更限制不得超過200％。
航高限制的影響有多大？業者分析，許多老舊建築，因位於禁限建管制區，即便符合都更容積獎勵條件，依舊卡關在高度限制，導致空有容積率卻蓋不到該有的高度，影響開發效益和住戶整合誘因。
都市更新其實也未必要等到機場遷建，台北市政府在今年7月發布民生社區都市計畫修訂案，放寬連棟建築重建限制，針對莊敬里部分受航高限制的住宅用地，符合條件者，建蔽率由50％放寬至75％等規定，讓土地利用更具彈性。
松山機場周邊生活機能成熟，商業功能齊全、學區及醫療資源相對完整；而民生社區的棋盤式街廓、綠蔭連綿的人行道、大量公園綠地，提供了舒適穩定的居住環境。
交通部分有捷運文湖線通行，部分住宅生活圈仍仰賴公車接駁或其他捷運站轉乘，台北捷運民生汐止線正進行綜合規劃中，假設未來付諸建設，有望串連既有捷運網絡，改善區域轉乘的易達性。
僑馥建經分析，若機場遷建有譜，潛在的開發效益相當可觀。以部分限建區域水平面限高海拔65.49公尺為例，假設基地海拔高度為10公尺，扣除基本地盤高度，可興建高度剩55.49公尺，以每層樓高3.2公尺計算，航空高度上限相當於17樓高(實際仍須符合容積率、建蔽率及相關建築法規)。
若航空高度限制打開，老舊建築基地符合容積獎勵條件者，有機會提高容積使用效率，進而重新評估部分基地都市開發價值。
整體而言，松山機場遷建帶來的都市開發效益固然龐大，但在交通、國防、民生運輸等方面的配套措施仍有待通盤考量，方可發揮其最大效益；影響房市的不只是航空高度限制能否解除，容積使用效率、老屋整合可行性，以及交通建設與居住環境能否同步改善，也是未來須持續關注的重點。
資料來源： 工商時報