發佈日期：2026/09/03
陳傑鳴
近一年多來，台灣房市從過去的「買房就能賺價差」，逐步走進量縮、盤整甚至價格修正的新階段，過去房價一路上漲、轉手就能獲利的榮景不再，取而代之的是「買了會不會套牢」、「未來賣得掉嗎」甚至「會不會賠售」的疑慮。然而，從實際轉售數據來看，答案可能沒有想像中悲觀，在房價進入盤整、交易量大幅萎縮的環境下，下一波房市究竟會迎來真正的賠售潮，還是只是從「人人賺價差」回到「挑對房子才能保值」的時代？
轉售獲利件數仍大於賠售 但「躺著賺」已經結束
根據樂居專業版資料統計，2026年截至8月27日，全台住宅大樓實價登錄轉售案件中，共有14,594筆獲利、648筆虧損，轉售獲利約為虧損的23倍，顯示目前多數實際完成轉售的住宅，仍維持帳面獲利。不過，若拉長2021年至2026年觀察，市場變化已相當明顯，2021年轉售獲利約為虧損10倍，2022年升至24倍、2023年34倍，2024年更衝高至51倍，但2025年回落至約38倍，2026年截至8月27日進一步降至約23倍。
對此，屋比房屋總經理葉國華指出，雖然今年多數轉售案件仍呈現獲利，但近兩年獲利與虧損案件的差距開始縮小，這才是最值得市場開始關注的。他表示，2020年起因為政府導引資金回流，加上台灣AI產業蓬勃發展，帶動台灣房市出現一波超級大多頭，全台房價一路狂漲至2024年，房市處於高度有利賣方的環境，也讓轉售獲利案件比比皆是，想看到虧損都不容易。
不過，央行在2024年9月祭出史上最嚴的第七波選擇性信用管制，銀行也同步落實不動產貸款總量管理，房貸取得難度提高，導致市場看漲預期開始降溫，房市買氣明顯萎縮。據內政部資料可發現，全國建物買賣移轉棟數2025年降至26.1萬棟，年減25.5%，寫下9年來的新低量紀錄，此外，2026年1至7月建物買賣移轉棟數仍年減2%，更顯示今年房市買氣仍持續探底。而且除了量縮，內政部住宅價格指數資料也顯示，全國住宅價格指數在2024Q4創下150.98的歷史高點後，就出現反轉下跌，到2026Q1指數值已跌到143..85，創近六季新低。
葉國華表示，很多人認為目前房市出現「量縮價跌」，賣房應該賠錢的會很多，但其實目前房市真正的轉變，不是「房子全部跌到賠錢」，而是買方不願意再追價、賣方也不願意大幅降價，最後形成交易量先萎縮、價格慢慢修正的局面。由2026年仍有超過1.4萬筆轉售獲利來看，這些交易很多可能是早期買進、持有時間較長的屋主，即使現在房價沒有繼續上漲，但房價與過去購入成本相比仍然存在相當程度的價差，因此，即便市況差，轉售仍有不少獲利。
不過，葉國華指出，隨著全台房價進入修正調整期，這個低成本購入的轉售獲利「安全墊」正在逐年縮小，如今躺著買、隨便賺的時代已經過去。
房產暴利」退潮 實際獲利低於帳面價差
此外，如果獲利與虧損筆數反映「有多少人賺錢」，那麼平均每坪獲利則更直接呈現房市資本利得的變化，根據樂居專業版資料還可以發現，2021年全國住宅大樓轉售平均每坪獲利約4.3萬元，2022年升至7.5萬元，2023年9.3萬元，2024年更達12.5萬元高峰；不過，2025年已降至12萬元，2026年截至8月27日再降至11.1萬元。
對此，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，目前房市低迷，雖然屋主因買房時間點不同仍可能賺錢，但其實不僅「賺錢的機率」變低，「每坪能賺多少」也已從高峰開始回落，而且，表面上2026年轉售平均每坪獲利仍約有11.1萬元，看似相當好賺，但若進一步把通膨、交易成本、稅負及財務槓桿納入計算，房屋買賣並非市場普遍認知的「穩賺不賠」。
以房地產獲利來說，除了要扣掉房地合一稅，還有仲介費、裝修成本、持有期間利息、管理費，以及買進與賣出時的相關費用，尤其短期交易受到較高稅率影響，現行房地合一稅2.0規定，個人持有房地2年以內出售，適用45%稅率；超過2年未逾5年則為35%，持有超過5年後稅率才逐步下降，因此，過去市場常見的「買進1000萬元、幾年後賣1500萬元」以為獲利高達500萬元，但實際扣除相關成本與稅負後，真正報酬狀況可能遠低於帳面價差。
房市交易低迷 為何賠售沒有暴增？
很多民眾都有疑問，既然房市已經反轉，房價也開始跌，為什麼虧損轉售案件沒有同步暴增？中信房屋研展室副理莊思敏表示，答案很簡單，因房子不像股票，屋主可以選擇不賣，股票每天都有市場價格，價格下跌時投資人很容易受到帳面損失影響，而加快買賣速度，而且若使用融資甚至可能因股價下跌面臨斷頭，導致被迫賣出；但住宅只要屋主沒有急迫資金需求，即使市場價格下降，也可以選擇繼續持有，這也是目前台灣房市呈現「量縮大於價跌」的重要原因。
莊思敏指出，在這樣的環境下，市場容易形成一種「買方想便宜、賣方不願賠」的僵局，如果屋主當年以較低價格買進，目前即使市場價格比高點下跌一成，可能仍有獲利空間，因此沒有必要急著出售；反過來說，若屋主是在2024年房價高點附近追價進場，現在價格回檔，即便可能已經接近甚至跌破成本，但只要沒有資金壓力，也未必願意認賠殺出。
過往研究就指出，房市存在所謂「處置效應」，也就是屋主較傾向出售已經上漲、能夠獲利的房屋，對於帳面虧損物件則較可能繼續持有。因此，今年到8月底的648筆轉售虧損，並不能代表市場所有「帳面虧損」的屋主，只能代表已經實際完成交易、把虧損實現的人。
看三大指標觀察「賠售潮」會不會出現
葉國華表示，目前房市除了房價漲跌值得關注外，獲利與虧損結構是否持續惡化與成交量能變動更是未來賠售潮會不會出現的關鍵指標，民眾需多留心。
第一個觀察指標，虧損轉售案件是否持續增加
如果今年648筆轉售虧損只是零星個案，代表目前市場仍有很厚的價格安全墊；但如果未來虧損件數快速突破千件、甚至占比明顯上升，就代表高點買進的屋主開始被迫出售，市場可能從「價格修正」進入「獲利消耗」。
第二個指標，轉售案件平均每坪獲利是否持續下探
2024年12.5萬元、2025年12萬元、2026年11.1萬元，已經連續兩年下滑，如果未來進一步跌破10萬元，甚至回到2021年時一坪不到5萬的水準，代表房市累積多年的資本利得正在快速消耗。
第三個指標，則是交易量能是否回升
2026年前7月全國建物買賣移轉棟數為15萬1023棟，較去年同期仍減少2%，顯示房市仍受到信用管制等因素影響，不過，2026年3月央行已將全國自然人第2戶購屋貸款成數上限由5成調升至6成，代表政策開始出現「微幅鬆綁」訊號，後續量能是否回溫，將是房市何時落底的重要指標。
葉國華估計，在央行信用管制未進一步鬆綁前，房市在低檔盤整機會大，整體發展更可能走向「區域分化」而非全面崩跌，人口與產業持續移入、交通建設完整、供給有限的核心區域，可能維持價格韌性；反之，若是前幾年房價漲幅過大、供給量龐大或高度依賴投資需求的區域，獲利空間將可能進一步收到壓縮。
資料來源： 工商時報