發佈日期：2026/03/20
曾麗芳
央行本季理監事會議在持續關注通膨與金融風險之際，針對房市信用管制進行微調，今（19）日宣布將自然人第二戶購屋貸款成數上限，由5成調升至6成，並同步修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自3月20日起上路。
城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛認為，這項調整看似幅度不大，但背後代表的是政策方向的轉變，從過去全面緊縮，轉向精準調整階段。央行此次敢「微鬆綁」並非貿然出手，而是建立在數據顯示，管制已見成效。
根據統計，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已自2024年6月底高點37.6％，回落至2026年2月底的36％；同時，不動產貸款餘額年增率也由2024年9月的9.4％，降至目前的3.7％。
細分來看，住宅貸款年增率由11.3％降至4.5％，建築貸款年增率更降至1.5％，顯示資金過度集中於房市的情況已明顯改善，投機性需求亦逐步退場，整體市場結構趨於健康。
柯昇沛表示，在確認風險下降後，央行此次調整的核心邏輯，並非刺激房市，而是修正過去信用管制帶來的「副作用」。過去一連串緊縮措施，雖有效抑制投資炒作，但也連帶壓抑換屋族與自住型買盤，尤其第二戶貸款限制，使不少原本基於居住需求的購屋行為受阻。此次將貸款成數提高，目的在於讓真正有需求的族群能順利進場，回歸市場基本面。
貸款成數由5成提高至6成，關鍵並不在數字，而在於購屋「門檻」。柯昇沛舉總價2,000萬元的住宅為例，自備款由原本需1,000萬元降至800萬元，減少200萬元資金壓力，對多數家庭而言，將直接影響購屋決策。這項調整有助於卡關已久的換屋族重新進場，帶動原本停滯的買盤逐步流動，成為房市回溫的第一步。
柯昇沛進一步表示，在政策鬆動之下，市場預期短期內房價不致出現明顯上漲，但成交量可望逐步回升，進入「量先價後」的典型循環，亦即隨著交易量增加，房價將先行止穩，後續再出現結構性上揚。不過，在利率仍處相對高檔、股市資金具吸引力的環境下，房市回溫將呈現「選擇性復甦」，不同區域與產品表現分化。
房地產向被視為帶動內需的火車頭，每一筆房市交易，背後牽動銀行放款、房仲與代銷服務、室內裝修、家具家電及建材等多元產業，預估若成交量回升15％至30％，相關產業將同步感受到景氣回暖；若進一步帶動建商推案，則有機會轉化為投資與就業動能，擴大整體經濟效益。
不過，柯昇沛認為，儘管政策出現鬆動，央行態度仍維持審慎。未來金融機構仍須按月申報不動產貸款資料，央行亦將持續進行專案金檢，掌握授信風險與貸款總量。同時，政策效果將採滾動式檢討，視市場變化隨時調整，以避免資金再度過度流入房市，影響既有調控成果。所以，此次房貸管制微調，並非為房市降溫後再度加溫，而是讓市場逐步回到正常運作節奏。
在風險已受控、需求逐漸浮現的情況下，政策由壓抑轉為修正，也意味房市正站在一個關鍵轉折點。後續走勢關鍵，將不在於房價短期漲跌，而是成交量、資金與市場信心，何時全面回流，帶動房市與相關產業同步回暖。
資料來源：工商時報