發佈日期：2026/08/28
陳傑鳴
央行2024年9月祭出第七波選擇性信用管制，原本市場預期透過限縮貸款成數、取消部分寬限期，降低房市投機與槓桿，然而從購屋者收入結構來看，房市卻出現一項值得注意的變化，根據金融聯合徵信中心最新房貸資料，年收入100萬元以上購屋貸款者占比，在2024年第3季達41.3%後一度下滑，2025年第1季降至39.5%，但隨後快速反彈，2025年第2季重新站上43%，至2026年第1季更攀升至45.3%，甚至創下歷史單季新高。
對此，屋比房屋總經理葉國華表示，第七波信用管制後房市交易低迷，房價也開始漲不動，顯見央行「打炒房」措施取得一定成效，不過，也因嚴格的管制內容，導致房市買方結構出現轉變，如今的房市環境貸款取得難度提高，導致資金條件較佳、收入較高的族群更容易留在市場，而首購、小資及收入相對有限的購屋族則被迫延後進場。
信用管制初期買氣降溫 百萬年薪族占比先跌後彈再創新高
被市場稱為史上最嚴格的央行第七波信用管制自2024年9月20日起實施，規定自然人第2戶購屋貸款成數上限降至5成，第3戶以上、高價住宅及餘屋貸款成數上限則降至3成；同時，不僅多戶、高價宅、法人買房沒寬限期，名下已有房屋者申辦第1戶購屋貸款也不得有寬限期。
葉國華指出，管制措施上路初期，確實讓市場出現明顯降溫，購屋者面對的不只是房價，還包括銀行授信更加審慎、房貸排隊與資金成本等問題，影響可謂相當全面，不僅一般民眾買房量縮，高收入的高資產族、投資族更是快速轉趨觀望，因此，2025年第1季百萬年收入房貸族占比跌至39.5%，可視為信用緊縮初期的市場反應。
不過，隨著市場逐步適應新制度，在剛性購屋基本需求仍在的狀況下，市場於是開始出現「汰弱留強」現象，特別是因房價仍處於高檔，加上銀行對貸款人的還款能力、信用條件與收支比審核趨於嚴格，這些使高收入族群在房貸市場更具優勢，也導致百萬年薪購屋族占比先跌後彈，甚至在2026年第1季突破45%，再創歷史新高。
葉國華指出，十多年前百萬年收入買房者佔市場交易比重僅約2~3成，但隨著房價不斷高漲，加上貸款條件越來越嚴的限貸環境，目前房市買盤結構已從過去「全民買房」逐漸進入到「高所得者才能買房」的階段，未來信用管制如何因應市況適度調整，值得政府多加關注。
購屋族買房前先算「安全購屋價格」再出手才安全
中信房屋研展室副理莊思敏指出，對購屋人而言，這波變化也提醒市場，現在一般購屋者買房不能再單純用過往可「貸好貸滿」條件來評估可負擔的購屋總價，而應該反過來從「銀行願意貸多少」與自己可負擔的現金流設定房價上限，尤其在信用管制環境下，即使符合貸款資格，也不代表一定能取得理想估價與房貸成數，因此應預留更充足的自備款與緊急預備金。
以首購族來說，應優先確認收入穩定度、每月可承擔房貸金額及自備款，再決定區域與產品；換屋族則要特別注意舊屋出售與新屋貸款之間的資金缺口。央行目前也針對實質換屋自住者提供一定協處措施，針對先買後賣的換屋族，可有18個月的舊屋出售期限，降低信用管制政策對自住需求的影響。
在目前台灣房市進入高房價＋高門檻＋高收入買方主導的新階段下，對有打算進場的購屋族來說，現在最重要的是先算清楚自己的「安全購屋價格」，了解自己負擔能力，並多準備些自備款再出手。
資料來源：工商時報