發佈日期：2026/08/27
陳傑鳴
2026年全台房市進入盤整期，市場卻出現一個耐人尋味的矛盾：新建餘屋越來越多、預售買氣持續探底，但房價不僅沒有全面下修，部分成熟生活圈的新案價格甚至再創歷史新高。究竟為何房子越賣越少，建商卻仍不願大幅降價？本文從餘屋壓力、買氣探底、建商成本與價格防線，以及區域分化4個角度觀察，讓大家看懂這波房市「量縮價不跌」背後的真正原因。
待售新成屋創新高 但不等於建商需急著降價
根據內政部最新數據顯示，全國屋齡５年內的待售新成屋數量在2018年第2季突破8萬宅後一度下降，但自2022年起重新反轉上升，至2025年第3季達11萬2,451宅，第4季再增至11萬2,501宅，創統計以來新高。
對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，待售新成屋變多對建商來說確實有壓力，但餘屋變多並不代表建商需要立即急著降價，主要原因在於新成屋存量分布並不平均，不同建商的資金條件、土地取得成本、推案時間與區域需求差異極大。對部分建商而言，與其直接降價破壞區域價格，還不如透過付款條件、裝潢、贈品、低自備或個案議價等方式增加去化，避免公開成交價格大幅下修。
值得注意的是，餘屋雖仍在增加，2025年第4季新建餘屋數量僅季增加50宅(+0.04%)，增幅已經明顯趨緩，這代表市場確實面臨去化壓力，但壓力累積的速度已放緩，還沒有演變成所有建商同步殺價的局面。莊思敏表示，房地產不像股票每天重新報價，價格具有高度黏著性，只要建商沒有迫切的資金斷鏈壓力，就可能選擇「慢慢賣」，而不是直接把價格砍下來。
新案買氣探底「買方不急了」讓房市陷僵局
這波房市低迷，市場最大的轉變，是買方心態明顯跟過去不同，根據信義房屋統計，2024年5、6月房市熱絡時，預售屋單月交易量超過1.6萬件；但央行第七波信用管制後，2024年9月跌破1萬件，2025年1月進一步跌破5,000件，2025年平均單月交易量僅約3,500餘件，進入2026年後，前6個月平均每月交易量更只有3,100餘件。以6月全台預售屋交易量3,118件來說，已連續18個月低於5,000件、連續7個月低於4,000件，這也顯示市場已從過去的「怕買不到」轉向「我可以再等等」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德以中南部市場為例指出，過去幾年房價漲勢快速，如今房市進入盤整期，民眾已經沒有「現在不買、未來會更貴」的強烈預期，加上前期預售價格漲幅過快，買方自然轉向觀望，這也是為什麼今年329、928傳統房市檔期都沒有明顯旺季效應，當買方不追價，即使建商沒有大幅降價，交易量也會先萎縮。
目前房市已不是「大家搶著買、建商惜售」，而是陷入買賣雙方僵持的階段，如今買方等待價格鬆動，建商則等待市場回溫。
建商為何寧願「賣不動」也不願「大降價」？
很多民眾有疑問，如果市場真的這麼冷，為什麼建商不乾脆降價促銷？核心原因在於，建商現在的成本結構，已經不是前幾年可以低價推案的環境，根據中華民國統計資訊網最新資料顯示，2026年7月營造工程物價指數達119.14，與去年同期相比，年增率高達6.54%，更創下自2022年7月以來、近49個月最大年增幅。
若再拉長時間觀察，近10年7月的營造工程物價指數，更已累計大漲超過42%，高漲的營建成本讓目前正面臨銷售降溫的建商，陷入「賣不動、成本卻一直漲」的雙重壓力，也難怪「代銷天王」海悅國際總經理王俊傑先前受訪就提到，「現在建商最難控制的不是市場，而是成本！」
屋比房屋總經理葉國華指出，如今土地價格、營造成本、人力、建材與融資成本，都成為建商守住售價的理由，尤其近年不少建案是在土地價格高檔時取得土地，若直接大幅降價，不只會侵蝕個案利潤，也可能讓整個區域後續推案價格受到牽動。
此外，建商也必須考慮房價的市場錨定效果，一旦新案公開成交價大幅下修，可能讓消費者形成「房價還會跌」的預期，反而進一步延長買方觀望時間，因此，與其直接砍單價，有些業者會選擇延長銷售期、調整付款條件，或針對特定戶別議價。這也解釋了為何「交易量大跌」與「房價沒有同步崩跌」同時存在的原因，主要是目前市場正在透過時間換取價格空間。
部分區域房價為何甚至越賣越貴？
房市冷了，房價確實容易下跌，但容易被民眾忽略的現象是，並非所有區域都會一起跌！根據《591新建案》最新統計就顯示，2026年仍有生活圈新建案成交價創新高，而且十大創高價區域全部由成熟生活圈包辦，反而不是過去房市最熱的重劃區，這背後反映出市場從過去「全面追價」轉向有條件性的「選擇性追價」。
例如台北市吳興街生活圈今年在豪宅預售案帶動下，房價突破每坪200萬元；新北樹林車站生活圈年漲幅超過3成，台北奇岩生活圈也同樣突破3成。此外，紅樹林、蘆洲南側、內湖第四期重劃區等成熟區域，近一年房價也有1成以上漲幅。
中部也是如此，中科生活圈房價已「坐6望7」，中國醫生活圈與松竹生活圈近一年同樣有1成以上漲幅；高雄文山特區則受到成熟商圈、捷運黃線及自住需求支撐，房價上看5字頭。《591新建案》指出，這些區域共同特徵是土地有限、新案稀缺、生活機能成熟，而且具有穩定自住需求，當整體市場買方減少，資金反而更集中到少數真正具有居住需求與稀缺性的區域。
《591新建案》進一步表示，過去幾年買氣熱絡的新興重劃區，在目前市場觀望氣氛濃厚下，普遍面臨供給過剩與盤整去化的賣壓，價格漲幅明顯受到壓制，如今表現已不如生活機能成熟的商圈。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，現在的房市不能再用單一「漲」或「跌」概括，餘屋創新高是真的、買氣探底是真的，但部分地段房價創新高也是真的，接下來房價會不會真正鬆動，關鍵就不只是餘屋數量，而是建商資金壓力是否進一步升高、餘屋是否集中在需求較弱區域，以及買方「不買也不會更貴」的預期是否持續。如果這三項因素逐步加劇，建商才可能從個案讓利走向更明顯的價格調整；反之，具備土地稀缺與剛性需求的成熟生活圈，恐怕仍會維持「量縮價穩、甚至逆勢創高」的特殊格局。
資料來源： 工商時報