發佈日期：2026/08/21
陳傑鳴
「人走了，房地產卻沒有跟著處理。」台灣高齡化與家庭結構變化下，未辦繼承不動產問題持續累積，相關資訊頻頻躍上新聞版面，據內政部統計資料，2025年全國公告逾期未辦理繼承登記土地達7萬2千餘筆、建物近5千戶，土地面積約3,400公頃，依2025年公告土地現值估算，總價值約992億元，等於近千億元不動產因繼承程序卡關，長期無法有效利用。專家提醒，繼承不動產涉及繼承人確認、遺產分配與遺產稅申報等程序，若遲遲不處理，不僅可能影響後續出售、變現等權利，時間拖得越久，家族間的處理難度也可能越高。
時代久遠不知能繼承、繼承人難尋、產權複雜無力處理
為什麼台灣會出現如此龐大的「未辦繼承」？屋比房屋總經理葉國華指出，常見未辦繼承原因有以下兩大類。
首先，不動產年代久遠沒有繼承人，或是因「古早時」土地登記制度與資訊不發達，子孫後代根本不知道祖先有留下土地要辦繼承，這類不動產需要地政機關花費大量時間，才能從現有土地資料循線找人來繼承，處理起來難度相當高，因此，容易出現不動產有未辦繼承的狀況。
其次，繼承人太多或無力繳納稅金，因此只能擺爛。葉國華指出，不動產未辦繼承在實務上第一大問題往往不是「不想繼承」，而是繼承人太多、意見無法整合，早期社會家庭人口眾多，長輩過世造成大量子孫在繼承與處理房產時往往會面臨相當大的問題，舉例來說，當部分繼承人長期居住海外、失聯，或對房子究竟要出售、出租、分割持有各有不同意見時，就容易陷入「大家都知道要處理，卻沒有人能拍板」的局面。
葉國華指出，這時若繼承人選擇繼承，不僅持份將相當複雜，更不利移轉與抵押設定，長年下來還需要繳納房屋稅與土地稅，也因此導導致未辦繼承的不動產有越來越多的趨勢。此外，繼承不動產會衍伸不少稅金，也導致很多無力繳納稅金的繼承者會放著不繼承。
逾期不辦不只是罰錢 拖到15年恐遭公開標售
未辦繼承原因很多，但對繼承人來說，其實不是單純「晚一點再辦」而已，葉國華指出，依《土地法》第73條，繼承登記原則上應於繼承開始日起6個月內辦理，逾期者每逾1個月，得處應納登記費1倍的罰鍰，最高以20倍為限。
而且除了罰鍰，更大的問題是房地產會被「鎖住」，依民法第759條，因繼承取得不動產物權，在登記前雖已取得權利，但非經登記不得處分，因此，繼承人若始終不辦登記，後續要出售房屋、土地，或拿不動產向銀行設定抵押貸款，都會受到限制，等於擁有資產卻無法充分運用。
而且未辦繼承拖得越久，風險還會進一步放大，土地或建物自繼承開始超過1年仍未辦理繼承登記，地政機關會公告繼承人於3個月內申請；期限屆滿仍未辦理，就可能列冊管理，列冊管理一旦滿15年仍未辦理繼承登記，將移送國有財產署公開標售。
葉國華表示，雖然這並不代表政府會沒收土地，標售前仍有公告程序，繼承人、合法使用人或其他共有人在一定條件下也具有優先購買權；但一旦進入標售程序，家族對不動產的控制權將大幅降低。
別擺爛或等全家談妥才動手 「先繼承登記、後分割」避免資產被鎖死
面對繼承後房產共有問題難解，加上繼承稅費等問題，坊間有不少繼承人選擇不去辦理繼承，寄望靠政府列管後的續標售，藉以換取現金。不過，中信房屋研展室副理莊思敏則指出，「靠標售解套」雖是一個解決的方式，但依靠政府的標售機制，因非主動變現，繼承人將無法自己決定何時賣、賣多少錢，是一大缺點；此外，標售價格常依照公告現值或評定現值去計算，不僅可能遠低於市價，後續流標還有打折的可能；再者，標售後的錢會進國庫專戶，繼承人雖然可以去領回自己的應繼分，但若超過10年沒有人申請，就會直接充公歸屬國庫，只要繼承人不小心疏忽，就可能產生大損失。
因此，面對繼承問題，莊思敏建議，真正有效的解法不是「等大家有共識再處理」或是「擺爛不處理」，而是先把繼承權利登記起來，再處理怎麼分。內政部也明確建議，如果短期內無法讓全部繼承人達成遺產分割協議，可以先由1人或數名繼承人代表全體辦理繼承登記為「公同共有」，待日後家族協議完成，再進一步辦理遺產分割。
莊思敏指出，「先登記、後分割」往往比「沒共識、就全部不處理」更有效率，若房地產本身沒有實際使用價值，也應及早評估出售、分割或其他利用方式；若家族成員對分配爭議較大，則可尋求地政士、律師或稅務專業人士協助，把繼承人、遺產範圍、遺產稅與未來處分方式一次盤點清楚。
資料來源：工商時報