發佈日期：2026/08/17
方明
在央行信用管制持續影響下，全台房市近一年明顯降溫，買方觀望氣氛升高，然而雙北精華區的30年以上老屋反而展現強勁抗跌力，根據《591實價登錄》統計，七都30年以上老屋房價漲幅前五大行政區全數由雙北包辦，其中台北市文山區更以3.4%的年增幅登上七都「老屋抗跌王」。
統計顯示，台北市文山區30年以上老屋平均成交單價由2025年的每坪55.1萬元，升至2026年的57萬元，年增3.4%，成為七都唯一漲幅突破3%的行政區；士林區則以2.8%緊追在後，平均成交單價升至每坪65.9萬元；中正區與中山區也分別上漲2.5%及2.1%，平均成交單價來到85.9萬元與77.9萬元。
新北市則由板橋區突圍，30年以上老屋平均成交單價從每坪46.7萬元上升至47.7萬元，年增2.1%，與台北市中山區並列前段班，也成為唯一擠進前五名的新北行政區。
591房屋交易網主任畢務潔分析，文山區老屋房價逆勢走高，與其相對親民的房價基期、成熟生活機能及文教環境密切相關，近年台北市中心新案價格頻頻站上每坪百萬元，對首購族而言，總價負擔明顯提高，部分自住買方因此轉向價格相對可負擔的中古公寓與大樓，反而支撐文山區老屋行情。
此外，文山區具備捷運、學區及成熟商圈等生活條件，在新案供給有限的情況下，具備地段優勢的中古屋逐漸成為首購及自住族的重要選項，對於預算有限、又希望留在台北市的買方而言，老屋的「低總價」優勢更加明顯。
士林區則有不同的支撐因素，畢務潔認為，北投士林科技園區逐步發展，加上捷運北環段等重大建設題材，持續提高區域長期發展想像空間，也讓部分具土地價值與重建潛力的老屋受到市場關注。
值得注意的是，這波老屋抗跌行情並非單純反映房市全面回暖，而是市場進入「價值重估」階段，央行信用管制使投資型買盤受到抑制，市場資金開始更加集中在自住需求明確、生活機能成熟以及具有地段優勢的產品。
畢務潔指出，當房市從過去的追價行情轉向理性交易，買方對總價、單價及未來保值性的敏感度明顯提高，雙北精華區土地稀缺，新案供給又有限，即使是屋齡較高的中古住宅，只要坐擁成熟交通、商圈與生活機能，仍能獲得一定程度的價格支撐。
另一方面，老屋潛在的都更、危老重建價值，也成為部分買方評估的重要因素，尤其位於精華地段、基地條件良好的老屋，除了自住功能外，也具備未來整合重建的想像空間，因此在房市修正期間反而展現較強的抗跌能力。
資料來源： 工商時報