發佈日期：2026/06/03
陳傑鳴
房市買氣低迷，不僅去年全台建物買賣移轉棟數僅26.1萬棟，創近九年新低，今年前五月六大直轄市建物買賣移轉量更是持續呈現年減，而在目前交易量大幅萎縮的背後，不少屋主正面臨換屋、資金周轉甚至房貸壓力，也讓市場上「讓利」與「急售物件」明顯增加。
很多專家都指出，現在或許不是房價最低的時刻，卻可能是近年最容易談到好價格的階段，因此，對首購族與自住客而言，現在究竟該如何判斷屋主是否急著賣？又該怎麼出價才能爭取最大折扣？成為現階段購屋最重要的課題。以下專家提供四招判斷與議價方式，幫購屋族輕鬆撿便宜。
第一招：觀察待售時間 超過3個月是重要訊號
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，在房市熱絡時，一間條件不錯的物件往往數週內就能成交，但當市場轉冷，若同一物件掛售超過三個月、半年，甚至一年以上，通常代表價格已與市場脫節，屋主已開始承受賣屋壓力。
他指出，近一年來市場委售量增加，買方選擇變多，屋主若長時間賣不掉，心態往往逐漸鬆動，此時比起剛上架的新案，更有議價空間，建議購屋者可觀察物件是否反覆降價、重新刊登或更換仲介，這些都是屋主急於成交的重要訊號。
第二招：屋主若有這些背景 議價空間通常較大
如何判斷哪些屋主議價空間較大，中信房屋研展室副理莊思敏則表示，實務上最容易出現讓利或急售可砍價的屋主，大致可分為五類，包括先買後賣的換屋族、繼承取得房產者、投資客、企業主資金周轉需求，以及長期空屋持有人。
她指出，長期空屋持有人因取得時間久遠，成本最低，對價格比較不會堅持；投資客與有資金周轉需求的企業主因資金壓力高，賣房的讓利空間就會較大；另外，近年不少換屋族受信用管制影響，面臨舊屋賣不掉、新屋貸款壓力增加問題，若已簽約購入新房，往往比一般屋主更有成交急迫性；此外，近年繼承件數攀升，繼承人取得的房屋若有多位繼承人共有，也容易因分產需求而選擇降價出售變現。建議民眾買房時可多與仲介探聽屋主狀況，並搭配建物謄本內「所有權部」的登記原因加以綜合判斷。
第三招：第一次出價別太客氣 但也別亂砍
屋比房屋總經理葉國華，房市買氣差，不少購屋者看屋買房很容易出價過低，導致價格遠低於屋主的底價，直接被屋主拒絕，事實上，在目前買方市場環境下，出合理價有時反可能順利撿到便宜。
他表示，目前市場買氣明顯偏弱，購屋者可先以近一年實價社區或區域行情再下修5%至10%作為起始出價，再根據屋主反應逐步調整，若直接砍價兩成甚至三成，容易讓屋主認為缺乏誠意，反而失去談判機會。葉國華指出，真正有效的議價，不是亂砍價格，而是用數據說服屋主接受市場現實。
第四招：成交關鍵不一定是價格
賴志昶指出，很多人以為屋主只在意價格，其實在市場低迷時，「成交確定性」往往比價格更重要，例如已完成貸款預審、能快速簽約、付款條件明確、願意配合交屋時間等，都可能成為買方談判籌碼，有些屋主即使少賣幾十萬元，也願意選擇交易風險較低的買方。
此外，針對「待售戶數多」、「轉售率高」社區，因為社區賣壓較大，屋主售屋時也可能會面臨比較大的壓力，出現較大的議價空間。
下半年「買方市場」可望延續 現在是撿便宜的時代
葉國華分析，目前房市處於近年少見的買方優勢階段，隨著信用管制尚未大幅鬆綁、房貸資金仍偏緊，以及部分區域賣壓逐漸浮現，估計未來半年容易議價的「買方市場」仍有機會維持。
不過，這並不代表所有房子都會大跌，蛋黃區、捷運宅、產業園區周邊等具備長期需求支撐的產品，價格仍相對抗跌；真正比較有機會屋主大讓利的，仍是那些供給過剩、投資比例偏高或屋齡較高的產品。目前對首購族而言，擁有天實地利人和，是可以用理性的價格與冷靜的心態，從容挑選適合自己的房子的最佳時機。
資料來源： 工商時報