發佈日期：2026/10/01
陳傑鳴
全台新屋、新案市場正迎來關鍵轉折，根據內政部最新統計，2025年第4季全國待售新成屋達11萬2,501宅，創統計以來新高，雖然單季僅年增1.3%，增幅趨緩，但龐大庫存仍是房市後續去化的重要考驗，且目前預售屋買氣持續低迷，今年全台預售屋市場交易量較高峰期大減近8成，多個熱門行政區買氣較去年甚至再腰斬。當預售買氣急凍、待售新成屋增加與空屋率仍居高檔的狀況下，哪些區域對購屋者來說風險最高？買房時最需要留意？
待售新成屋餘屋創新高！這些餘屋量大區須小心
判斷新屋、新案市場有多少風險的第一個指標，就是供給面。雖目前房市買氣低迷，建商普遍已減量、緩推案經營，但市場新建餘屋量仍持續累積，根據內政部資料顯示，全國待售新成屋自2021年第1季起一路增加，2025年第4季來到11萬2,501宅，創下統計以來最高紀錄；屋比房屋總經理葉國華指出，目前市場看到的餘屋壓力，主要是前幾年房市熱絡時建商大量推案，需求跟不上供給的後續結果，觀察全台住宅使用執照量，從2019年的9.2萬宅一路增加至2025年的14.2萬宅，足可見識到過去幾年推案量體有多大。
以待售新成屋量體最大的六都來看，到去年底，桃園市以1萬9,856宅居冠，新北市1萬9,233宅緊追在後，台中市1萬7,514宅、高雄市1萬5,965宅，台南市也有1萬1,194宅，台北市則相對較低，為4,710宅。值得注意的是，若觀察年增量，高雄市一年增加2,064宅，是六都增加最多的城市，桃園市也增加983宅居次。
葉國華表示，如果要畫出目前全台「新屋去化壓力地圖」，桃園、新北屬於建商餘屋總量特別高的市場；高雄則是餘屋存量高、增加速度又快；台中則是餘屋量大，同時餘屋量體還在持續增加；台南則是餘屋存量偏高但也持續增加的地區；目前六都只有台北待售新成屋量是相對較少的，民眾在北市外的五都買預售或新成屋都需特別留心。
此外，葉國華指出，因各縣市的新屋待售庫存並非平均分散，從內政部資料可發現，到去年底待售新成屋超過2,000宅的行政區，包括新北板橋、新莊、三重，桃園龜山、中壢、桃園，台中北屯、西屯，以及高雄楠梓、鳳山等10區，這些行政區均擁有新興重劃區或建設題材，也是近年的推案密集區，因此面臨的庫存問題也最大，更是目前購屋者買房最需要小心的區域。
不過，葉國華表示，單純看「誰的餘屋最多」來判斷哪些區域跌價風險大、最具風險並不完全精確，因為買氣多寡、區域投資客比重、重劃區推案速度…等都不同，餘屋總量高不一定代表市場去化壓力最大，仍須搭配其他數據加以判讀，精準度才高。
預售買氣「冰凍」區 購買風險更會被放大
判斷房市風險，區域需求狀況需要納入考量，中信房屋研展室副理莊思敏指出，餘屋多並不可怕，真正還需要留意的是「買方需求減弱」與「餘屋持續增加」同時發生，當交易量下滑，市場卻仍有大量前期推案或餘屋，便形成「新案與新屋供給增加、買方卻不急著進場」的市場環境，此時，區域的風險就會逐漸被放大。
莊思敏表示，比起單純觀察庫存數字，預售成交量更可以反映現在市場上的實際新案買方力道，沒有買氣對於供給量大的區域房市而言才是大利空。
根據中信房屋研展室彙整2025年上半年與2026年上半年六都預售市場發現，台北市交易量年增4.2%，但新北市年減5.5%、桃園減21.6%、台中減24.9%、台南減23.6%，高雄更大減50.2%，顯示今年六都預售市場買氣普遍仍持續衰退。
此外，《591實價登錄》彙整的最新數據更指出，2026年上半年七都預售成交量年減幅最大的10個行政區，全部衰退超過4成，其中8區成交量直接「腰斬」，桃園大園從去年同期709件降至177件，年減75%，成為量縮最劇烈區域；台中沙鹿、清水也分別年減71%、64.4%，這些地區買氣劇減，購屋者買房需特別留心。
此外，莊思敏表示，從《591實價登錄》彙整的資料還可以發現，今年上半年預售量縮並不只出現在外圍重劃區，新北五股預售屋交易量年減58.3%、中和年減56%，高雄新興、鼓山分別年減54.3%、53.6%，台北萬華、內湖也分別年減50.9%、44.1%，台中南區則年減43.5%，這些區域不少都是傳統的精華區。
莊思敏分析，這波預售市場修正已從部分重劃區逐步延伸至成熟市區，代表並非買傳統蛋黃區就一定安全，而且今年預售屋交易量縮幅度大的行政區中，大園、沙鹿、清水等區這幾年有大型建設或產業題材支撐，也吸引建商大量推案，如今買氣急縮，代表建設題材對於區域房市的加持力道也是有其限度。
莊思敏指出，如今房市環境房貸條件緊縮，投資性買盤也退潮之下，很多蛋黃區或是建設題材區成交動能都明顯減弱，購屋者買房前最好先留意區域的供需相關數據，先做初步判斷才會比較安全。
「買了卻沒住」 投資客退場風險也須留意
此外，房子最終還是要有人買、有人住，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，如果說去年底的11.2萬戶待售新成屋反映的是「房子還沒賣掉」，那麼新屋低度使用率偏高，則透露另一個值得注意的訊號：有些房子即使已經完成交易，卻不一定真的被自住需求消化，只要需求品質不佳，未來就可能是潛在的賣壓來源。
根據內政部2025年下半年統計顯示，全國低度使用住宅為89萬4,582宅，占住宅類房屋稅籍9.44%，較上半年下降約1個百分點，顯示整體住宅使用情況有所改善；不過，若按照屋齡拆解，5年以下住宅的低度使用比率仍達12.39%，不僅高於全國整體9.44%，且居不同屋齡帶之冠，等於每8~9間新屋就有一間未實際使用。此外，到去年底，新屋空屋率超過10%的縣市多達16個，台南市、高雄市、苗栗縣、雲林縣、花蓮縣、基隆市、金門縣的新屋空屋率甚至都在15%以上，幾乎是每6間新屋，就有一間空著。
賴志昶指出，從市場結構來看，若一個區域同時出現大量新屋供給、預售成交量急縮，以及新屋低度使用率偏高，就須進一步注意區域中是否存在較高比例的投資性持有，尤近年小坪數產品推案量大，也讓很多投資、自住及出租等不同買盤搶進，如今市場進入量縮階段，投資人持有房屋後卻沒有立即入住或出租，便可能形成「房子買了，但沒有形成實際居住需求」的「空置」情況。
賴志昶表示，區域投資買盤比重多寡，很可能對該地區房市後市走勢產生重大影響，舉例來說，假設市場持續熱絡，投資性買盤可以透過轉售或出租退出；但當預售交易量快速萎縮，下一手承接者減少，投資性持有者的流動性風險就可能提高，一旦出現貸款緊縮影響投資客的資金調度，區域賣壓就容易大幅湧現，甚至出現價格多殺多的狀況，因此，面對空屋率居高不下的地區購屋者更需小心。
最怕不是房價跌或餘屋多 三大訊號同時出現就需高度警戒
葉國華指出，從目前數據來看，台灣房市正在進入一個與過去不同的階段，過去市場熱絡時，建商推案增加、預售成交活躍，完工後的餘屋通常能透過持續買氣快速消化，但如今前端預售市場已明顯降溫，後端卻仍有大量新屋陸續完工，兩端時間差就容易形成庫存堆積。
尤其桃園、台中、高雄、台南等區域，部分行政區同時具有大量新屋供給與預售交易收縮的特徵，更需要觀察後續人口與就業需求能否支撐住宅消化，若一個區域只有大量建案、卻缺乏足夠人口移入與實際自住需求，庫存消化時間自然可能拉長；反過來，若人口持續流入、產業與交通建設逐步落地，即使短期交易量下滑，也可能有較大的需求基礎支撐後續去化。
因此，葉國華指出，未來房市需要觀察的，不只是建商會不會降價，而是庫存能不能消化、預售買氣能不能恢復，以及新屋最後能不能轉化成真正的居住需求。
對購屋族來說，這也意味著看房時不能只看「建商開價多少」，更應該進一步檢視區域內待售新成屋數量、預售成交速度，以及新屋入住與低度使用情況，尤其當一個區域同時出現「大量推案、成交腰斬、空屋偏高」三項訊號時，即使表面價格仍有撐，未來的轉手性與市場流動性，仍是購屋前不可忽略的風險。
資料來源：工商時報