發佈日期：2026/05/29
陳傑鳴
房市景氣低迷時，法拍屋往往是房市風暴最直接的警訊，甚至曾出現「整棟」或「整區域出現大量法拍」的情況，也讓民眾有機會進場大撿便宜，不過，最新數據卻顛覆市場想像，根據內政部統計，即便去年房市建物買賣移轉量創下近9年新低，且是自1991年統計以來史上第三低量，但2025年全國建物拍賣移轉棟數卻僅3,228棟，甚至是自2003年、近23年以來最低紀錄；相較2003年SARS房市低迷時期高達57,899棟，數量暴減逾9成，如今法拍移轉量只剩當年的十八分之一。對於，目前房市買氣降溫、房價開始修正，法拍市場卻未同步爆量，專家表示，這是因為台灣房市的底層結構，已跟過去完全不同。
法拍屋為何「消失」？ 五大關鍵改變市場
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，法拍量長年下滑，背後反映的是台灣房市、金融與家庭資產結構全面改變，背後應有五大關鍵原因。
第一， 房價長期大漲
根據內政部住宅價格指數，全國房價十年間漲幅超過44%，在房價持續墊高下，多數屋主即使資金吃緊，只要出售房產，往往仍有獲利空間，因此寧可自行賣屋，也不願走到法拍程序。
第二， 銀行放貸制度比過去嚴格許多
2000年代初期，金融機構曾因過度放貸爆發雙卡風暴與高呆帳問題，如今銀行對收入、信用評分、負債比與還款能力審查更嚴謹，使高風險貸款明顯減少。
此外，目前銀行嚴空放貸，願意從事代墊款業務的銀行減少，估價金額與可貸成數普遍都降低，也讓許多有意願購買法拍屋的民眾因貸款難度增加，只能選擇放棄或在較後面的拍次進場，因此造成拍賣移轉棟數衰退
第三， 低利率時代延續太久
即便近年央行升息，但目前五大行庫房貸利率約2.3%左右，與過去動輒5%至7%的高利率時代相比，民眾負擔仍相對可控。
第四， 政府與銀行近年提供大量紓困與協商機制
包括疫情期間貸款展延、新青安貸款、寬限期與債務協商制度，都降低短期違約風險。
第五， 台灣家庭資產高度集中在房地產
金融聯徵中心資料顯示，2025年底國人個人貸款總額已達24.06兆元，其中房貸占最大宗，在「有土斯有財」觀念下，不少家庭即使財務吃緊，也會優先保住房產，甚至透過增貸、信貸或家族支援避免遭法拍。
法拍量創低 代表房市真的安全？
中信房屋研展室副理莊思敏指出，法拍屋低量化，代表目前房市雖然修正，但距離出現系統性金融危機仍有段距離，尤其目前銀行逾放比仍處低檔，失業率2025年也僅約3.35%，加上多數屋主持有成本較低，因此即便成交量萎縮，也還沒出現大規模斷頭法拍潮。
不過，莊思敏也指出，這也代表另一個現象，就是房市容易進入「量縮價撐」格局，因為屋主不願降價、法拍量又不高，市場供給不會突然暴增，因此價格修正速度會較過去更慢。
此外，她表示，法拍市場縮小，也讓「法拍撿便宜」愈來愈困難，如今不少熱門區域法拍屋價格與市價差距有限，甚至仍有多人競標，加上點交、占用、租賃與法律風險，使法拍市場早已不是過去「低價淘金區」。
法拍沒爆量 真正危機可能藏在別處
賴志昶提醒，法拍量低不代表風險消失，真正該注意的，反而是近年快速升高的負債壓力，由金融聯徵中心資料可發現，2025年底國人平均貸款金額已達465.7萬元，相較2016年的289.4萬元，十年間暴增176萬元；而全國背負貸款人數也從465.4萬人增加至517.1萬人，等於每4至5人就有1人背負債務。
此外，住宅貸款催收金額近年也開始升溫，根據不動產資訊平台資料，2025年Q2全國住宅貸款催收金額已衝上80.72億元，創近四年高點，都顯示部分房貸族資金壓力確實正在增加。
賴志昶認為，接下來房市真正該觀察的，除了法拍量，還要包括:房貸催收金額、銀行逾放比、預售屋解約量、建商餘屋貸款壓力、土建融年增率等資訊，若這些數據同步惡化，才可能意味市場風險真正開始擴散。
至於，對一般想買房的購屋族而言，建議現在不該只想「等法拍撿便宜」，而是應該避免高槓桿、保留現金流與審慎評估還款能力，才能讓自己順利撐過這波房市景氣循環。
資料來源：工商時報