發佈日期：2026/08/19
蔡惠芳
央行第七波信用管制即將屆滿兩年，房市交易持續低迷、銀行不動產放款比重也連續7個月下滑之際，代表全台不動產開發業者的產業龍頭正式出面向央行喊話！中華民國不動產開發全聯會新任理事長陳勝宏在正式上任後，今（18）日首度針對房市信用管制提出明確主張，認為目前政策管制成效已展現，央行應適度鬆綁，並提出「解除第二戶貸款管制」、「提高高價住宅限貸總價門檻」兩大建言，同時建議檢討土建融管制，避免建商資金壓力持續累積，形成產業「未爆彈」。
這也是陳勝宏接任全聯會理事長寶座之後，首度以全國不動產開發業最高產業公會代表身分，公開向央行喊話。
隨著央行第三季理監事會議倒數不到一個月，陳勝宏此次提出的政策建議，也被視為房地產業界對第七波信用管制即將屆滿兩年的一次集中表態。
從市場數據來看，房市信用管制確實已產生相當程度的抑制效果。央行統計，截至2026年6月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率降至34.93％，已連續7個月下滑，創下2019年10月以來新低紀錄；房價也較第七波信用管制前高點出現修正，根據樂屋網資訊顯示，全台預售屋及中古屋平均房價從2024年9月每坪43.99萬元，降至2026年7月的42.90萬元，兩年不到，下跌2.48％。
在房市交易降溫、銀行不動產放款比重持續下降的情況下，陳勝宏認為，央行目前已到了可以重新檢視部分信用管制措施的時候，政策不應再只是「一律管制」，而應針對不同購屋需求及市場風險進行更精準的滾動式調整。
陳勝宏表示，高房價並不是建商單方面造成，也不能單純依靠信用管制來打壓房價。近年來營建、土地、土方、建材及人工等成本不斷上漲，整體開發成本持續墊高，房價自然不容易大幅下降。若一味透過限制貸款來壓抑需求，未必能真正解決高房價問題，反而可能造成正常購屋需求受到波及。
因此，陳勝宏提出第一項建言，就是「解除第二戶貸款管制」。
他表示，目前第二戶貸款成數已經回復至6成，既然政策已經開始鬆動，就應該再往前一步，逐步解除第二戶貸款限制，恢復一般住宅貸款機制。對於確有換屋、改善居住環境或合理置產需求的民眾，應讓銀行依照個人財務條件、還款能力及信用狀況進行授信，而不是以一刀切的方式限制貸款。
陳勝宏指出，第二戶貸款限制並不只影響投資客，也會牽涉到許多實際的換屋族。民眾想先買新屋、再出售舊屋，過渡期間就可能同時持有兩戶，若第二戶融資受到限制，反而增加換屋難度，讓原本正常的住宅市場交易受到牽制。
第二項建言，則是「提高高價住宅限貸總價門檻」。
陳勝宏直指，目前台北市豪宅線為7,000萬元，新北市為6,000萬元，新竹、台中、台南和高雄等都會則為4,000萬元，但這個標準已經長達13年沒有調整，與目前房地產市場的成本及價格環境明顯脫節。他建議，台北市高價住宅認定門檻應從7,000萬元提高至1.2億元；其他都會區則應依照物價及房價上漲幅度，適度調高高價住宅門檻。
他表示，近幾年工程造價已上漲約5成，工資更上漲1倍以上，營建業還面臨嚴重缺工，但高價住宅限貸政策卻維持原有標準，顯然已經跟不上市場變化。
目前高價住宅受到最高3成貸款成數、且沒有寬限期的雙重限制，對購屋人而言，意味著必須準備更高比例的自備款，也直接壓縮可負擔的住宅總價。
更值得注意的是，陳勝宏認為，這項政策甚至已經間接造成房地產市場「小宅化」。
他指出，當購屋人的貸款能力受到壓縮，但市場單價又難以下降時，建商為了維持產品單價及總價之間的平衡，只能縮小房屋坪數，讓總價落在消費者可以負擔的範圍內。結果就是房價沒有真正下降，但住宅坪數卻愈蓋愈小。
「這種現象非常不合理。」陳勝宏表示，高價住宅限貸措施實施至今已13年，這13年間房價、營造成本、工資及整體經濟環境都已經大幅改變，政策卻始終沒有同步調整，央行確實應該重新檢討高價住宅的認定標準。
除了購屋貸款之外，陳勝宏也把矛頭指向目前建商面臨的融資環境，直言「現在建商最大的痛點，就是土建融管制、18個月限期開工令，以及高價住宅貸款管制。」
他表示，現在已經不是只有中小型建商感受到壓力，連大型建商「也在硬撐！」原因就在於目前預售屋市場銷售率仍處於相對低檔，建案去化速度放慢，導致建商資金回收時間拉長。
對建商而言，預售屋銷售率不只是業績問題，更直接攸關土地款、工程款及銀行融資的資金調度。如果房子持續賣不好，資金回收速度又無法改善，再過半年，部分建商可能開始面臨較明顯的資金流出壓力。
因此陳勝宏警告，如果央行持續維持現行土建融等管制措施，市場可能逐步累積財務風險，甚至形成尚未爆發的「未爆彈」。他認為，央行應該在目前銀行不動產放款比率已經持續下降的情況下，適時檢討土建融政策，而不是讓建商融資壓力持續累積。
陳勝宏強調，全聯會並不是要求央行全面解除房市信用管制，而是希望政策能夠「與時俱進」，從全面管制轉向精準管制。尤其現在市場已經明顯降溫，部分政策如果持續維持原有強度，可能從抑制房價轉變成壓抑正常住宅交易，甚至增加建商及金融市場的潛在風險。
值得注意的是，陳勝宏此次喊話的時間點也格外敏感。央行第七波信用管制即將屆滿兩年，第三季理監事會議又將於不到一個月後登場，房市是否迎來政策轉折，市場高度關注。這次由代表全台不動產開發業者的全聯會新任理事長親自出面，將「第二戶貸款」及「高價住宅限貸門檻」列為兩大優先鬆綁項目，等於正式把建商業界對現行信用管制的訴求，推向政策檢討的檯面。
至於近期引發市場爭議的光電屋頂政策，陳勝宏則表示，G3類辦公、服務類建築，以及H類住宅與宿舍，已在新制上路前喊卡、暫緩實施，因此目前對建商並沒有立即影響。
他認為，光電屋頂政策的方向及立意本身並沒有問題，推動綠能、提高建築能源效率也有其必要性，但政策配套仍應更加嚴謹、完整且具可行性，必須充分考量建築設計、施工、消防、維護及實際使用等問題，待整體制度更加成熟後再推動，政策執行才能更為周延。
隨著央行第三季理監事會議倒數，房市信用管制是否進一步鬆綁，已成為下半年房市最受矚目的政策議題之一。而陳勝宏以全聯會新任理事長身分首度公開提出兩大核心訴求，也意味著房地產產業公會正式向央行釋出訊號：房市已經降溫，信用管制也該到了重新檢視、適度鬆綁的時候。
資料來源： 工商時報