發佈日期：2026/06/11
陳傑鳴
近日中東局勢升溫，市場恐慌情緒瀰漫，不過，在昨日央行總裁楊金龍釋出「信用管制就到這裡」訊號後，（10）日台股資金湧入營建族群，包括國建、全坤建、冠德、京城、聯上發、工信、欣巴巴、斐成、聯上及永信建等多檔個股同步亮燈漲停，成為盤面少數亮點，也讓市場開始熱議，沉寂近兩年的房市是否即將迎來轉機。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，營建股強勢反彈，反映的並非房市立即復甦，而是市場開始提前押注信用管制可能進入尾聲。不過，目前房市能否真正回暖，關鍵仍在於未來信用管制鬆綁的內容與時間點，現階段仍不宜過度樂觀。
信用管制見頂 市場提前交易房市政策轉向
自2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，全台房市交易量明顯降溫，銀行房貸水位偏高、第二戶貸款成數下修及寬限期限制等措施，使投資需求快速退場，房市逐步進入修正整理階段。
賴志昶指出，近期楊金龍提及信用管制「就到這裡」，市場解讀為政策已接近最高強度階段，未來即使維持管制，也不太可能再推出更嚴厲措施。對資本市場而言，這種訊號本身就是利多，因此吸引部分資金提前布局營建股。
不過，他提醒，央行目前並未確定進一步鬆綁管制，銀行房貸排撥與授信水位問題也尚未完全解決，因此營建股上漲更多反映的是預期心理，而非房市基本面已經翻多。
劇本一：維持現狀 房市持續量縮整理
賴志昶認為，若6月18號的「Q2理監事」央行依然維持現有信用管制架構不變，僅透過銀行自主調控房貸額度。在此情況下，市場將維持「量縮價穩」格局，自住需求持續支撐核心區房價，但成交量難以快速回升，建商則以延後推案、讓利促銷及分期付款等方式去化庫存。
他指出，若沒有實質鬆綁政策，房市要重返過去全面大漲的榮景並不容易，預估房市盤整的狀況，可能會延續到年底，甚至到明年上半年都仍將是盤整市場。
劇本二：部分鬆綁 首購市場率先受惠
第二種可能是央行在通膨趨緩、金融市場穩定情況下，再度針對首購族或自住需求進行部分調整，例如提高部分貸款成數，或改善銀行房貸排撥問題。
賴志昶表示，若屬於選擇性鬆綁，最先受惠的將是首購市場及中低總價產品，尤其雙北外圍、桃園、台中及台南等區域，可望率先看到成交量回溫。
不過，他認為，這類政策主要目的仍是照顧自住需求，不太可能讓投資買盤大舉回流，因此房價頂多呈現溫和回升，不至於重演前幾年的急漲行情。
劇本三：全面解封 房市迎報復性反彈
至於市場最期待的全面鬆綁情境，賴志昶認為短期內發生機率相對較低。除非經濟環境出現明顯轉弱，或房市交易進一步冰棟，央行才可能考慮解除全面解除第二戶貸款限制、放寬貸款成數及寬限期等信用管制，因為一旦全面解封，目前市場累積的大量觀望買盤，就可能快速湧入，成交價將會出現報復性反彈，這是央行所不樂見的。
不過，即便央行完全鬆綁，賴志昶表示，也未必代表房價將全面大漲，由於目前建商推案量仍高，加上高房價已壓縮民眾負擔能力，未來即使政策轉向，也較可能呈現個案或區域率先表現，優質地段與產業題材區域領漲，而非全面立即普漲。
賴志昶指出，現階段市場最重要的觀察指標仍是央行後續態度、銀行房貸水位及新青安政策走向。營建股率先反映的是對政策轉向的期待，但房市是否真正迎來春燕，恐怕仍需等待實質鬆綁措施落地後才能見真章。
資料來源： 工商時報