發佈日期：2026/05/21
陳傑鳴
房市降溫之際，住宅貸款風險也開始浮上檯面，根據台灣房屋集團彙整內政部不動產資訊平台最新數據，2025年第二季全國住宅貸款催收金額達80.72億元，創近四年新高；雖然第三季略降至67.76億元，但仍較2024年同期增加15.37億元，年增幅高達29.3%，顯示房市壓力正持續升溫。
若進一步觀察各縣市表現，催收金額最高的是台北市18.8億元，其次為新北市15.13億元；不過，若以年增幅觀察，則以台中市年增43.8%居全台之冠，桃園市年增38.7%緊追在後，也反映近年房市漲幅較大的區域，風險正在逐步增加。
什麼情況下 銀行會啟動房貸催收？
所謂「住宅貸款催收」，簡單來說，就是借款人未能正常繳納房貸本息，銀行開始進入追討程序，通常當房貸連續逾期1至3個月，銀行便會進行電話、簡訊或書面催繳；若逾期時間持續拉長，銀行則可能將該筆貸款轉列催收，甚至進一步進入法律程序。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，過去在低利率時代，房貸違約率長期維持低檔，但如今隨著房貸利率攀升、生活成本增加，以及市場景氣轉弱，部分高槓桿族群的還款壓力正逐漸浮現。
她指出，近年房價高漲，不少購屋族貸款金額動輒千萬元以上，當利率出現變動，即便利率僅攀升1%，每月房貸負擔就可能增加數千至上萬元，若同時遇到工作變動收入減少、景氣不佳、股市修正或家庭支出增加，就可能出現現金流斷裂問題。
催收暴增原因是什麼？ 新青安寬限期只是其中之一
至於市場關注，近期催收金額大增，是否與新青安寬限期到期有關？莊思敏認為，「有影響，但不是唯一原因」。
她指出，具備最長5年寬限期的新青安政策自2023年8月上路後，確實吸引大量首購族進場，加上不少民眾使用寬限期方案，初期只需繳利息，房貸壓力相對較低，但寬限期到期後，借款人就需負擔本金與利息，在月付金瞬間暴增下，就可能會讓部分家庭壓力升高。
不過，目前使用新青安方案的購屋者，普遍都仍在寬限期內，預估新青安真正大量進入寬限期結束潮的時間點，應該會落在未來2至3年，因此現在催收增加，更大的原因其實是「整體高槓桿環境開始反轉」。
莊思敏表示，2024年下半年銀行貸款條件緊縮，以及近年投資客大量進場後市場反轉，都讓部分財務體質較弱的族群，甚至投資客率先承壓，尤其台中、桃園近年房價漲幅大，投資與預售市場相對熱絡，在市場降溫後，也更容易出現資金調度壓力，這也是兩地催收年增率特別高的重要原因。
催收金額還會續增？ 「法拍」與「房貸違約率」將成關鍵觀察指標
對於住宅貸款催收金額是否會繼續攀升，屋比房屋總經理葉國華表示，確實仍有繼續增加的可能，原因在於，房市目前仍處於「利率增、房價高、買氣低」的環境，而銀行貸款條件也沒明顯放鬆，代表部分高槓桿族群未來壓力恐怕還會進一步浮現，特別是使用寬限期的族群最須關注。
不過，葉國華也強調，目前狀況與過去金融風暴時期仍有明顯不同，由於近年銀行放款審核相對嚴格，加上台灣整體失業率仍低，房貸違約率也還在歷史低檔區，因此短期內尚不至於出現系統性金融危機。
他表示，後續仍有幾項指標值得市場高度關注，首先是「法拍量」，若未來催收案件持續增加，部分無法償還房貸的案件，最終可能流入法拍市場，因此法拍屋數量是否明顯回升，將是重要觀察重點。
其次則是銀行「房貸違約率」，若違約率持續升高，代表整體房貸品質惡化，也可能進一步影響銀行放款態度，形成房市與金融市場的連鎖效應。
葉國華指出，當市場開始出現資金斷鏈與違約增加，往往代表房市開始進入真正的修正循環，政府與民眾都該持續關注。
資料來源：工商時報