發佈日期：2026/05/21
記者張方瑀
首爾租屋市場正步入一片嚴寒！南韓獨有的「全租房」制度曾是無數租客的福音，如今卻因保證金瘋狂飆升與續約難度增加而逐漸失去吸引力。越來越多民眾被迫轉向月租市場，卻隨即面臨租金暴漲的衝擊。據統計，首爾部分地區的月租已突破300萬韓元（約新台幣6.6萬元），幾乎吞掉一般上班族薪資的2/3，民眾生活壓力大增。
保證金續約「狂漲百萬」 租客續約權用完即地獄
根據韓媒《每日經濟》報導，首爾租賃市場正迅速萎縮，全租房源稀缺，導致續約保證金水準刷新歷史紀錄。南韓國土交通部的實價公開系統顯示，今年1月至4月間，首爾公寓在未行使「契約更新請求權」（租客可依法要求續租一次）的續約案例中，竟有高達85.9%的保證金全面調漲。
數據顯示，這些合約的保證金平均漲幅高達4793萬韓元，逼近5000萬大關（約新台幣111萬元）；進入5月後情況更趨嚴峻，申報案件的平均增額已攀升至5229萬韓元。
相對之下，有使用更新權的租客平均僅需負擔2876萬韓元的增額。這意味著一旦租客不再受法律保護，就必須直接面對殘酷的市場價格，負擔差距甚至高達2000萬韓元（約新台幣44萬元）。
月租費貴到吃土！ 14區租金逼近薪資2/3
由於無力負擔驚人的全租加價，大批房客被迫「棄全轉月」。然而，月租市場同樣壓力爆棚。實價系統數據顯示，今年第一季首爾江北14個行政區中，每月租金超過300萬韓元（約新台幣6.6萬元）的新租約，較去年同期大幅增加了53.4%。
根據南韓國家數據處統計，首爾正職員工的平均月薪約為455萬韓元（約新台幣10.1萬元）。這代表若房客想住在條件稍好的公寓，每月光是租金就得繳出薪水的三分之二，生活品質嚴重受壓。
西大門區房仲業者直言，「現在市面上能搬進去的房源非常少，租客在更新權結束後，往往只能接受暴漲後的市場行情。」
制度風險浮現？「全租詐騙」與供給不足推倒骨牌
所謂的「全租房」是南韓特有的租屋模式，房客在入住前需先支付房東一筆巨額保證金，居住期間免交租金，合約期滿後房東則需全額退還。房東通常將這筆資金拿去投資，形成獨特的房市生態。
然而，近年來南韓「全租詐騙」層出不窮，許多房東因投資失利或房價崩跌，導致合約到期後無力返還保證金，讓這項制度的風險顯露無遺。
加上近期新建公寓供給嚴重短缺，租客在擔憂資金安全及缺乏房源的雙重夾擊下，不得不轉向高昂的月租市場，讓維持數十年的租屋模式正逐漸走向式微。
資料來源：ETtoday新聞雲