發佈日期：2026/03/24
文/記者朱語蕎
自2024年9月中央銀行實施第七波選擇性信用管制以來，房市交易快速降溫，市場買氣明顯轉弱，整體呈現急凍格局，各界對於政策適度鬆綁的呼聲不斷升高。央行於19日理監事會議後宣布，將全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調升至6成。
對此，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺表示肯定，認為央行願意回應市場聲音並進行調整，有助於穩定市場信心，亦代表政策開始朝向更具彈性的方向修正。
王瑞祺指出，此次第2戶貸款成數提高1成，對正處於換屋階段的民眾而言，確實可在一定程度上減輕資金壓力。貸款成數提高，等同於自備款負擔下降約一成，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，也可減緩「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。
王瑞祺建議，中央銀行應進一步將第2戶貸款成數提高至8成，使政策更貼近市場實際需求，真正發揮支持換屋族、促進市場流動的效果。他強調，若政策設計得宜，除了有助於房市回穩之外，更可延伸創造跨領域的政策效益。
首先，在社會住宅供給方面，王瑞祺指出，近年社會住宅政策雖持續推動，但在興建速度、供給規模與落實效率上，仍存在明顯落差，整體呈現「緩不濟急」的困境，難以及時回應市場需求。
他建議，若能搭配第2戶貸款提高至8成的政策，並引導或鼓勵部分第二屋轉作社會住宅或包租代管用途，將可在短期內有效增加社宅供給量，同時活化市場既有空屋資源。
此舉不僅能減輕政府直接興建社宅的財政壓力，更能提升整體住宅資源配置效率，達到市場調節與政策引導的雙重效果，進一步強化對弱勢族群的居住照顧，實現居住正義的政策目標。
王瑞祺認為，住宅政策亦可與人口政策進行整合思考。面對生育率持續下降、少子化已成國安層級問題的情況，政府可考慮針對願意生育或已育有子女的家庭，提供更具誘因的房貸條件。
例如針對多子女家庭或有生育計畫者，給予第二戶八成貸款的優惠條件，不僅有助於改善居住空間不足問題，也能作為鼓勵生育的間接政策工具。透過跨政策整合思維，讓房貸政策不只是金融調控工具，更能發揮社會政策功能。
王瑞祺直言，從市場實務運作來看，此次政策鬆綁仍是「象徵意義大於實質效益」，對於真正想換屋的民眾與整體市場交易動能的提升仍然不足，他建議央行應進一步將第2戶貸款成數提高至8成，才能真正發揮政策效果，原因以以下3點。
王瑞祺指出，目前金融機構在房屋估價上多採取保守策略，會較市場成交價再下修約一成，導致實際可貸金額低於預期。因此，即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。
其次，換屋族的資金規劃與實際政策仍存在落差。多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃就是以「8成房貸」為基準進行資金安排，然而在現行政策下，即使提高至6成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍有1至2成的資金缺口，使得不少換屋族即使有需求有意願，仍因資金不足而無法順利完成交易，導致市場流動性持續受阻。
第三，市場交易糾紛恐有增加趨勢，潛在風險不容忽視。王瑞祺進一步指出，現行信用管制中影響最深遠的，莫過於豪宅貸款成數僅3成。即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減。
譬如台中豪宅門檻是4000萬，有人兩年前購買時預售價3800萬，今年將交屋房價已超過豪宅門檻，但是貸款成數便從簽約時約定的8成掉3成，讓購屋人頭痛不已，這種案例在都會地區很普遍，在此情況下，即使央行第2戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鍊問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。
王瑞祺指出，整體而言，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題仍有一段距離。未來政策的關鍵，在於如何在抑制投機炒作與保障正常居住需求之間取得平衡，並透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道，同時回應社會住宅與人口結構等更深層的結構性問題。
資料來源：地產天下