發佈日期：2026/10/29
陳傑鳴
央行打炒房政策持續發酵，台灣房市除了交易量降溫，購屋者的收入結構也出現明顯變化，根據金融聯合徵信中心最新房貸資料，近年年收入100萬元以上購屋貸款者占比不斷走高，2026年第1季達45.3％，第2季更進一步攀升至47.0％，續創歷史新高。與此同時，2026年第2季平均房貸利率升至2.44％，較2021年第2季的1.46％低點增加0.98個百分點，市場部分銀行首購房貸利率甚至突破3％，此外，排隊等房貸狀況也仍持續，專家指出，目前房市正從單純比房價，轉向考驗購屋者的所得、自備款及資金調度能力。
百萬年薪購屋族占比創新高 信用緊縮加速買盤分化
聯徵中心資料最新顯示，年收入100萬元以上購屋貸款者占比，2009年僅在2成出頭，後來隨著房價攀升，占比逐年走高，2026年第1季已達45.3％，第2季更升至47.0％，占比甚至出現連五季走揚的狀況，購屋貸款者的所得結構出現明顯變化。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶表示，高所得買房占比逐年提升，反映高房價與貸款條件收緊，正影響不同收入族群的進場能力，央行2024年9月實施第七波選擇性信用管制後，房市交易降溫，房價上漲動能也受到壓抑，雖顯示政策對市場投機及資金槓桿具有一定影響，不過，當銀行授信趨嚴、貸款取得難度提高，資金條件較佳的高收入族群更相對容易留在市場，首購、小資及收入有限的購屋者則可能延後進場。
賴志昶指出，十多年前年收入百萬元以上購屋者占比約為二至三成，如今已接近五成，更顯示購屋市場逐漸從較廣泛的所得族群參與，轉向更考驗購屋者收入與資產條件的環境。
房貸利率升、撥款時間拉長 買房面臨三重壓力
此外，目前購屋者若想進場，除了貸款資格，房貸成本與資金到位時間也成為購屋難題，永慶房產集團業務總經理葉凌棋先前就曾表示，首購房貸利率中位數已從2024年第2季的2.06％升至2026年第3季的2.60％，第二戶房貸利率中位數則由2.18％升至2.90％。
目前在面臨資金成本上升壓力下，市場主銀行首購房貸利率普遍已站上2.6%至2.7%附近，部分民營銀行甚至進一步突破3%
以貸款1,000萬元、30年期、本息平均攤還估算，2021第2季平均房貸利率僅1.46％，當時每月本息約3.43萬元；但2026第2季平均房貸利率已升至2.44％，每月約3.92萬元；若達目前市場出現的3％，則約4.22萬元。利率升高不僅將增加長期還款負擔，也已開始壓縮家庭日常支出與儲蓄空間。
葉凌棋指出，目前部分銀行房貸審核及排撥約需1至3個月，個別案件甚至可能延至2027年1月，加上2026年新屋交屋需求增加，購屋者除了要確認貸款成數與利率，也得留意資金能否在交屋期限前到位。
專家提醒先算安全購屋價 首購、換屋族都要留足現金
中信房屋研展室副理莊思敏指出，現在買房不能再單純以預期貸款成數推算購屋總價，而應先確認銀行可能核貸的金額，再依自身收入與現金流設定購屋上限，即使符合貸款資格，也不代表一定能取得理想的房屋估價、貸款成數與撥款時程。
首購族應先評估收入穩定度、每月可負擔的房貸金額及自備款，並預留交屋費用與緊急預備金；換屋族則須注意舊屋出售與新屋貸款之間的資金缺口，若採先買後賣，更應確認貸款條件、舊屋出售期限及過渡期間的資金安排。
資料來源： 工商時報