發佈日期：2026/02/26
陳傑鳴
在房價高檔不墜的環境下，房貸年期正悄悄成為影響購屋成敗的關鍵變數，根據內政部最新資料，到2025年第1季全國平均房貸期數已攀升至 319 期（約26.6年），刷新歷史新高，較5年前、2021年同期的 277 期，短短五年大增 42 期，等同多背負約3年半的房貸壓力，六都平均房貸年期更全面超過26 年，顯示30年房貸已正式取代20年房貸，成為市場主流選項。
大家都在揹30年房貸？長債世代真的來了
過去台灣房市以 20 年房貸為常態，30 年房貸多半只是彈性方案，如今卻成為多數購屋族的基本配備。中信房屋研展室副理莊思敏指出，當購屋決策從「能不能負擔總價」，轉變為「月付能不能壓在可接受範圍內」，市場本質上已進入長債時代。
長年期房貸雖能讓月付金額下降、購屋門檻看似降低，但實際上，這背後反映的並非民眾變得更有錢，而是房價漲幅遠遠跑贏薪資成長，讓購屋族只能透過「拉長還款時間」，才能撐住進場門票。如今對年輕世代而言，買房除自住與資產配置外，更一項橫跨整個職涯、甚至影響家庭財務數十年的長期承諾。
月付越低越划算？當心買房總成本更驚人
現在不少購屋族選擇30年、甚至40年房貸，主因在於「月付看起來比較輕鬆」，但這種輕鬆感往往只存在於短期現金流，以相同貸款金額計算，30年或40年房貸的總利息支出，明顯高於20 年房貸，整體財務成本反而更重。
以貸款1,000萬元、利率2.3%（本利均攤）為例，乍看之下，40 年房貸比 20 年房貸每月少付將近2萬元，對現金流確實友善，但代價是多付282萬、逼近300萬元的利息。換言之，長年期房貸本質上是用「更多利息、更多時間」，換取眼前的月付空間，而不是讓房價真正下降，對購屋者而言，拉長年期只是延後壓力，而非消除壓力。
遇到升息怎麼辦？長年期房貸風險有多大
在目前低利率環境下，長年期房貸還有一個風險容易被忽略，只要利率出現回升，壓力就會迅速浮現。莊思敏提醒，30 年房貸前期多為利息攤還，只要利率走高，即便月付金額只增加數千元，長期累積的總利息負擔，卻可能暴增數十萬元，甚至上百萬元。
以若以30年、1,000 萬房貸為例，利率從2.3%上升至3.3%，不僅月負擔將增加5000~6000元，總利息支出將可能再增加約200萬元。
這筆增加的利息，對不少首購族來說，幾乎等同一筆小型裝潢款或多年家庭支出，這對收入成長有限或工作穩定度低的族群而言，這類風險特別致命，一旦遇到升息循環、轉職空窗期或家庭開銷上升，原本「剛剛好負擔得起」的房貸，很容易迅速變成沉重壓力。
房貸年期大評比 20、30、40年這樣選
專家建議，房貸年期的選擇，不能只看當下月付，而應同步評估「收入穩定性」、「未來風險承受度」與「資金調度彈性」。
• 20 年房貸：適合收入穩定、可承受較高月付，希望降低總利息支出的族群。
• 30 年房貸：適合首購族或家庭支出壓力較大者，但須預留利率上升與收入波動的緩衝空間。
• 40 年房貸：雖能進一步壓低月付，但長期風險最高，應確認不是被房價「逼著上車」。
此外，不少購屋族以為只要願意承擔，30 年甚至 40 年房貸都能自行選擇，但實務上，房貸年限並不是單方面決定。銀行審核時，會同時考量購屋者年齡、屋齡與貸款年限三大因素，多數銀行要求「年齡加貸款年限不超過70～75歲」，屋齡也是關鍵，新成屋較有彈性，高屋齡的中古屋，銀行常主動縮短年期或提高自備款比例，房貸年限不是想選就可以選。由於，不同年期房貸專案各有優缺點，購屋族需評估自身條件與需求再選擇。
資料來源：工商時報