發佈日期：2026/01/09
記者張欽發
房市買氣急凍，也讓各類產品房價表現逐漸分化。房仲業者根據實價登錄統計，觀察 2025 年第四季六都各類建物平均總價趨勢，其中六都公寓型產品全面下跌，反觀雙北市較高總價的住宅大樓、華廈物件卻逆勢上揚。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，限貸氛圍下，貸款條件較差物件價格首當其衝，促使資金逐漸回防雙北都會區或具電梯的保值型物件，整體房市呈現「強者恆強、弱者恆弱」的 K 型化走勢。
綜觀統計，六都 2025 年第四季各類建物中，以公寓產品房價下滑最為嚴重，其中雙北市跌幅較輕，約落在 2.8% 上下；不過，桃園以南的公寓總價跌勢顯著，跌幅分別為桃園市 5%、台中市 7.9%、台南市 15.3%、高雄市 6.4%。
另外，華廈產品則各有漲跌，漲勢集中於雙北，台北市漲幅約 2.8% 最高，新北市約 1.6% 次之，其餘四都則呈現 4-11% 不等的跌幅。反觀大樓產品，除台中市下跌 7.4% 之外，其餘五都皆有漲勢，其中台北市均價逆勢大漲 12.3%，站穩 4000 萬元大關，桃園市、台南市大樓也有 2-3% 的漲幅，至於新北市、高雄市則呈現微漲局勢。
賴志昶分析，公寓與大樓總價漲勢呈現兩樣情，主因在於限貸令大環境之下，行庫對於屋齡偏高、且缺乏立即都更效益的老公寓，估價相對保守，致使買方入手意願降低，價格難有支撐力道；反觀大樓因具備電梯、管理優勢，符合現代自住需求，加上營建成本高漲支撐新成屋價格，使得大樓價格相對抗跌。
賴志昶指出，觀察數據可知，雙北各類建物雖屬高總價，但相對其他都會區仍具保值性，顯示房市大環境波動加劇，資金避險需求上升，其中蛋黃區大樓產品，除具有市區機能加持，亦符合剛性買盤需求，抗跌性表現卓越，自然能頂住市場盤整壓力。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，房市進入盤整修正期，意味著市場正經歷一場「總體檢」，過去都會區「隨便買、隨便漲」，或是「買老屋搏都更」的思維，在 2026 年已不適用。在這波修正中，各類產品呈分化走勢，其中符合市場主流的都會區核心華廈、大樓產品，無論是否為高總價，都因產品稀缺，而具有箭頭向上的強者恆強走勢。
至於屋齡過老、無都更效益的老公寓，或是地點未處蛋黃區的物件，由於缺乏基本面支撐，流動難度將大幅提高，此類物件則持續下行面臨價格回吐壓力。她建議，民眾購屋應優先考量銀行核貸條件與轉手性，切勿因低總價就貿然進場，以免慘遭套牢。
資料來源：鉅亨網