發佈日期：2026/01/08
編譯許家華
美國總統川普宣布將禁止大型機構投資人購買獨棟住宅的計畫，引發房地產相關股票全面下挫，包括單戶出租、建商及私募股權業者股價均出現明顯跌勢。
川普在社群平台 Truth Social 發文表示，已立即著手禁止大型機構投資人繼續收購獨棟住宅，並將呼籲國會將此措施入法，但未進一步說明具體細節。
川普強調，「房子是給人住的，不是給企業的」，並表示將在兩週後於達沃斯發表演說時，進一步說明住房與可負擔性相關政策。此番言論正值美國房市連續第三年處於 30 年來最低銷售水準，住房政策再度成為市場與政治焦點。川普此前也曾於去年 12 月表示，將在 2026 年初宣布「美國史上最激進的住房改革方案」。
過去五年，美國房價大幅上揚，根據 S&P Case-Shiller 全國房價指數，自 2020 年 3 月以來，全美房價累計漲幅已超過 50%。市場分析指出，房價飆升的原因之一在於華爾街資金大量進場掃貨，使原本可供自住買家的房屋退出市場。房地產數據公司 Attom 將機構投資人定義為一年內至少購買 10 戶住宅的非放貸實體，該類投資人於 2025 年第三季約占全美住宅交易量的 6.8%，雖較 2021 年底 11.3% 的高峰回落，但仍具影響力。
除投資需求外，人口結構變化亦推升房價。千禧世代進入購屋高峰期，使市場競爭加劇，加上 2008 至 2009 年金融危機後建商長期縮手，住房供給不足，進一步推高價格。期間房貸利率一度降至歷史低點，也刺激購屋需求。
川普提出的禁令獲得部分跨黨派支持。民主黨籍參議員華倫表示，國會應推動立法，阻止企業投資人持續收購住宅，並指出她多年來一直主張限制華爾街進場買房。她同時呼籲川普支持已於去年 10 月通過的「通往住房之路法案」。
政策訊息公布後，房地產相關股票全面承壓。以單戶住宅出租為主的 Invitation Homes (INVH-US) 股價收跌 6%，American Homes 4 Rent (AMH-US) 下跌 4.3%，前者創下 2024 年 7 月以來最大單日跌幅，後者則為 4 月以來最重跌勢。iShares 美國住宅建築 ETF 下跌 2.4%。涉足住宅租賃及不動產基金的黑石集團股價大跌 5.6%。
黑石表示，其美國獨棟住宅投資僅占不動產管理資產約 2%，占整體資產規模約 0.5%，且過去十年淨賣出住宅資產，但仍認為現有投資組合表現穩健。線上房屋交易平台 Opendoor 股價則重挫 11.7%，該公司執行長表示支持川普的政策方向，並強調公司並非長期持有住宅的機構投資人，而是以買賣為主。
單戶住宅出租產業團體指出，專業住宅出租業者僅占整體房市極小比重，仍將持續支持租屋族並協助自住購屋途徑，並期待與白宮及政策制定者進一步溝通。
部分分析師則認為市場反應過度。KBW 分析師拉赫曼指出，雖然政策帶來短期標題風險，但單戶住宅 REIT 及建商股的跌幅可能過大，反而提供潛在布局機會。他指出，相關業者可調整資本配置，轉向自行開發或出售既有資產，以因應政策變化並實現房價上漲帶來的收益。
資料來源：鉅亨網