發佈日期：2025/07/08
文/記者張瀞勻
自用住宅換屋節稅，條件可不馬虎。台中市政府地方稅務局近日接獲民眾來電詢問，表示自己在2年內出售並重購自用住宅用地，然而戶籍卻在重購後超過2年才遷入，想了解是否仍可申請退還原已繳納的土地增值稅。對此，稅務局明確指出，戶籍遷入逾期者，不得退稅。
地方稅務局進一步說明，所謂自用住宅用地，必須同時符合幾項要件：土地所有權人本人、其配偶或直系親屬必須設有戶籍於該地，且該住宅不得有出租或營業使用情形。這些條件是認定土地為「自用住宅」的基本門檻，一旦不符，將影響適用土地增值稅優惠的資格。
依據《土地稅法》第35條規定，納稅義務人若出售自用住宅用地，在完成移轉登記日起2年內有重購自用住宅行為，且新購土地的公告地價高於原出售土地地價者，得向稅捐機關申請退還部分已繳的土地增值稅，退稅金額上限以補足新購土地價差為原則。
然而，民眾若在重購土地移轉登記後遲遲未完成戶籍遷入，甚至超過2年才將戶籍設於新購土地上，就不符合法規中「2年內完成遷入並使用為自住」的規定，自然也無法享有退還土地增值稅的權益。
稅務局提醒，換屋民眾若欲申請土地增值稅退稅，務必要注意時程與戶籍登記的同步進行，切勿因疏忽錯過關鍵期限。特別是近年來有不少民眾在處理不動產買賣與遷籍事宜時，未能同步完成相關登記，導致退稅申請權益受限，事後往往只能自嘆「失之毫釐，差之千里」。
民眾若對自用住宅用地認定標準、換屋退稅流程等仍有疑問，建議主動洽詢所在地稅捐稽徵機關，或上地方稅務局官網查詢相關規定，以免因誤解規範而損及自身權益。
資料來源：自由時報