市府表示，先期規劃成果將納入2026年啟動的新竹市國土計畫通盤檢討重新爭取。截至2026年11月，本案仍未進入都市計畫法定程序，沒有公開展覽、沒有核定，土地使用分區也沒有任何改變。我們的切角是「住宅構想撞上第三級航空噪音區」：市府自己說明，範圍內有第三級航空噪音防制區，而第三級依法不得劃定為住宅區；另有特定農業區須以區段徵收開發。這兩項限制，比217公頃的面積更能決定這塊地的未來。在正式公告前，任何「即將變更、一定可蓋住宅」的說法都要打問號。
文章目錄
一、為什麼要做機場南側都市計畫？
二、217公頃草案構想：住宅、科技商務與藍綠帶
三、獨特切角：住宅構想撞上第三級航空噪音區
四、2024至2026年進度：國審會未同意，改走通盤檢討
五、地主、購地族與企業各要注意什麼
六、2027年以後觀察重點
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、為什麼要做機場南側都市計畫？
新竹科學園區帶動就業與人口，既有都市計畫區逐漸飽和，人口外溢到周邊非都市土地。機場南側一帶的問題包括：
● 聚落密集、道路狹窄：非都市土地長期缺乏整體規劃，公共設施不足。
● 土地零碎、多為私有：產權細分複雜，整合困難。
● 違規使用：部分土地有不符使用管制的情形。
● 機場限制：鄰近新竹空軍基地，有飛航高度限制與航空噪音防制區。
市府希望透過新訂都市計畫，一次檢討土地使用、道路、排水與公共設施。
二、217公頃草案構想：住宅、科技商務與藍綠帶
依2024年8月13日內政部國審會專案小組會議的新竹市簡報，「新竹機場南側附近地區新訂都市計畫（草案）」內容如下：
以上為2024年草案簡報資料，屬規劃構想，非核定內容；面積與比例以未來正式公告書圖為準。
換算一下：住宅加科技商務約55公頃，只占217公頃的約25%（推算）。其餘大部分仍是既有聚落、農地、公共設施與藍綠空間。不是217公頃都會變建地。
三、獨特切角：住宅構想撞上第三級航空噪音區
2025年3月市府說明會時，市府自己點出兩項關鍵限制：
限制一：第三級航空噪音防制區
市府說明，該區鄰近新竹空軍基地，受航道限高與第三級航空噪音防制區影響。依機場周圍地區航空噪音防制規定：
所以37.5公頃住宅用地能放在哪裡，取決於範圍內第三級噪音區的實際面積與位置。草案簡報沒有公開各級噪音區與住宅用地的重疊情形（未證實）。若重疊面積大，住宅用地可能需要縮減，或改為商務、公園等非敏感用途（推測）。隔音窗與綠帶可以改善居住品質，但不能取代法規限制。
限制二：特定農業區須區段徵收
範圍內有特定農業區，依現行中央政策與法令，特農區新訂都市計畫須以區段徵收方式開發。這代表：
● 地主不是保有原地直接變更，而是土地被徵收後領回抵價地或補償費。
● 區段徵收要處理既有聚落、合法與違章建物、補償與安置，耗時且容易有爭議。
● 市府也承認，在現行中央政策下推動新訂都市計畫「確有難度」。
四、2024至2026年進度：國審會未同意，改走通盤檢討
還要走多遠？
以原訂都市計畫程序約3年半推估，若通盤檢討順利納入，正式都市計畫最快也要2030年前後才可能核定，區段徵收與工程還要再加數年（推測）。
市府曾公開提醒：2025年說明會期間，有開發業者自行散發非官方的規劃示意圖，市府表示那些不是官方資料，民眾應以都市發展處（03-5214088）提供的資訊為準。
五、地主、購地族與企業各要注意什麼
購地前一定要問的五個問題
1. 這筆地現在是什麼分區、什麼使用地？是否屬特定農業區？
2. 位在第幾級航空噪音防制區？有沒有航道限高？
3. 賣方說的「即將變更」，有沒有正式公告或公文可查證？
4. 若未來區段徵收，能領回多少抵價地？（目前無法確定）
5. 如果計畫延後10年或沒通過，以現況用途還值不值這個價？
六、2027年以後觀察重點
新竹市2026年優先推動的是朝山變33、科園變44等小型公辦市地重劃，以及郵政用地等專案通檢。相較之下，機場南側屬於大面積新訂都市計畫，時程與不確定性都高得多。
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七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
新竹機場南側217公頃都市計畫仍停在可行性評估，2024年國審會未同意、2026年通檢再爭取，加上第三級航空噪音區不得劃住宅與特農區須區段徵收，正式計畫最快2030年前後，現在買地只能以現況用途評價。
詠騰工商觀點
都市計畫題材最容易被拿來推銷土地，但新竹機場南側同時面對國土計畫、航空噪音、區段徵收三道關卡，每一道都可能改變土地最終的用途與價值。
對企業來說，設廠與倉儲需要的是「現在就能合法使用」的土地。與其押注未定案的都市計畫，不如在既有工業區與合法廠房中，找交通、電力與用途都清楚的標的。
免責聲明：本文依新竹市政府、內政部國土管理署國土計畫審議資料、環境部航空噪音防制規定及媒體報導整理，比例換算與時程推估為本文推算或推測。本文僅供政策資訊與不動產市場觀察參考，不構成土地開發、投資或交易建議；都市計畫內容、土地使用分區及開發條件，以主管機關最新公告、核定計畫書圖及個別土地法定資料為準。