選擇關係人的原因是續租，可減少另覓辦公室的時間與成本，價格參考原租約。我們的切角是「關係人續租的價格與管理費細節」：換算內湖每坪月租約1,303元（含管理費），比國泰商辦租金指數2026年第三季內科西湖段平均開價每坪1,768元低約26%（開價與成交價、建物等級不同，僅供量級參考）。另一個細節是反推折現率：台中與高雄約1.9%，內湖卻約3.8%；若三案採相同利率，差異可能來自內湖月租內含的清潔管理費屬非租賃組成部分，不計入使用權資產，推算約每月3.8萬元、每坪約59元（本文推測）。整體年租金約1,305萬元，僅約為國眾2025年營收43.85億元的0.3%，屬穩定營運成本。
文章目錄
一、公告重點：三處辦公室一張表
二、每坪租金與使用權資產拆解
三、獨特切角：關係人續租價與管理費的會計細節
四、內湖、台中、高雄辦公室行情參考
五、延伸研究：國眾的營運與據點需求
六、接下來看什麼：2026年底到2031年
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、公告重點：三處辦公室一張表
合計數字為本文加總。公告未揭露起租日、原租約租金與是否有調租條款。
二、每坪租金與使用權資產拆解
名目租金以平均月租×60個月計算；折現率以按月期末等額支付反推，為本文估算，非公司揭露。
重點：台中與高雄的使用權資產比率完全相同（約95.4%），內湖卻明顯較低，差異值得細看。
三、獨特切角：關係人續租價與管理費的會計細節
1. 為什麼內湖的比率較低？
依IFRS 16，租金中屬於清潔、管理等服務費的部分，屬「非租賃組成部分」，企業可選擇不計入使用權資產。公告特別註明內湖月租「含清潔管理費」，台中、高雄則未註明。若三案採用相同折現率（約1.9%），可反推：
以上為本文假設三案折現率一致所做的推測（未證實），實際拆分以公司財報附註為準；內湖也可能因租約條件不同而採用不同折現率。
2. 關係人續租價是否合理？
● 價格參考原租約：公告未說明是否調漲，也未提供專業估價；依準則，金額規模未達須估價門檻時，可不取得估價報告。
● 內湖價格低於市場開價：每坪約1,303元，低於內科西湖段平均開價1,768元；但開價含議價空間（該區議價率約16%），且建物屋齡、等級不同，實際差距可能小於26%。
● 續租的實質價值：系統整合業者有機房、倉儲、維修人力等配置，搬遷成本高；續租可避免停機與裝修支出。
四、內湖、台中、高雄辦公室行情參考
台北數據依國泰辦公室租金指數2026年第三季，為開價而非成交價；各案屋齡、樓層與裝修條件不同，不宜直接比價。
怎麼解讀：內科西湖段開價約為台北A級商辦的一半，是科技與系統整合業者常見的總部選擇；國眾承租價又低於該區開價，顯示長期續租與關係人關係帶來一定的價格穩定性。
五、延伸研究：國眾的營運與據點需求
營收與財務依公司公告與第三方整理，以正式財報為準。
為什麼需要三地辦公室：政府與教育標案需在地維護服務，例如平板與醫療資訊系統的安裝與維修，北中南據點是系統整合業者履約的基本配置。
六、接下來看什麼：2026年底到2031年
推演為情境判斷，非公司預測。
企業辦公室要續租還是搬遷？詠騰工商團隊可協助比對內湖、南港與桃園的商辦、廠辦租金與空置率，試算續租、搬遷與購置的長期成本，讓企業在租約到期前就有決策依據。
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
國眾向關係人大眾電腦續租北中南三處辦公室5年、使用權資產約6,003萬元，內湖每坪約1,303元、低於內科開價行情；這是降低搬遷成本的穩定續約，而內湖「含清潔管理費」的細節，也說明了為何各地的使用權資產比率不同。
詠騰工商觀點
關係人租賃的關鍵，在於價格是否貼近市場、條件是否透明。本案以原租約為基礎續租，價格低於區域開價，對國眾股東而言屬有利；但公告未揭露起租日與調租條款，仍需待財報附註補充。
對企業而言，辦公室續約不只是租金問題：機房、倉儲、維修動線與員工通勤都會影響搬遷成本。建議在租約到期前一至兩年，就開始比較同區與鄰近科技園區的租金、空置率與可議價空間，讓續約談判有更多籌碼。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、國泰辦公室租金指數、公司財務資訊與相關報導整理，每坪租金、名目租金、折現率與管理費拆分為本文估算，標示「推測」「未證實」者非公司揭露。本文不構成投資或租賃建議，交易內容以公司正式公告與合約為準，推演為情境判斷。