元盛的母公司與潤隆的最終母公司同為興富發(2542)，元盛於2026年3月16日以約60.02億元向全球人壽買下這棟大樓全棟。我們的切角是「集團自己把大樓租滿、租金分段拉高」：這份租約換算每坪月租2,000元→2,200元→2,500元（含稅），正好對上興富發買樓時「中高樓層租金拉到每坪2,500至3,000元」的目標下緣。大樓買進時出租率約五成，原主要租戶全球人壽的新總部預計2026年第四季落成；集團公司陸續進駐，是填補空置、建立租金行情的第一步。
文章目錄
一、公告重點一張表
二、租金拆解：每坪2,000元到2,500元
三、獨特切角：集團租戶是大樓的租金錨
四、松仁路277號大樓：60億元買進的條件
五、延伸研究：關係人租賃與信義區商辦租金
六、接下來看什麼：2026年底到2031年
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、公告重點一張表
二、租金拆解：每坪2,000元到2,500元
每坪租金以公告面積10.09坪換算；折現率為本文依租金現金流反推，非公司揭露。
重點：使用權資產低於估價，代表租金沒有高於市場評估，符合關係人交易「不得高於評估價格」的檢驗。
三、獨特切角：集團租戶是大樓的租金錨
三個讀法：
● 租約自帶調漲時間表。5年內租金累計上漲25%，讓大樓的租金行情有可參考的成交紀錄。
● 關係人租約是「租金錨」。集團公司以接近原高樓層行情進駐、再分段調高，有助於外部招租時說明行情。
● 這次面積很小。10.09坪僅約占全棟建物面積10,814坪的0.09%，單一租約對大樓收益影響有限，關鍵在後續是否有更多集團或外部租戶進駐。
四、松仁路277號大樓：60億元買進的條件
以交易總價÷建物登記面積計算，假設全棟滿租且未扣除公設、空置與費用，實際報酬率會較低；興富發買進時估約4%。
五、延伸研究：關係人租賃與信義區商辦租金
為什麼要公告這麼小的租約？
依《公開發行公司取得或處分資產處理準則》，向關係人取得不動產使用權資產須經董事會通過並公告，且要取得專業估價或依規定評估價格。即使只有10坪，只要是關係人交易，就必須揭露。
投資人與租戶怎麼看
商辦承租前要確認：租金是否含稅、管理費與停車費另計、調租條款與提前解約規定。這份租約明定分段租金，對承租方而言五年成本可預期。
六、接下來看什麼：2026年底到2031年
推演為情境判斷，非公司預測。
想在信義區找辦公室，或評估商辦租金是否合理？詠騰工商團隊可協助比對同區、同屋齡商辦的成交租金、管理費與調租條款，幫你談出合理的長期租約。
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
金駿營造以每坪2,000元起、五年調到2,500元承租松仁路277號12樓，金額雖小，卻是興富發60億元大樓填補空置、把租金推向目標行情的第一塊拼圖。
詠騰工商觀點
集團買下整棟商辦後，常見的第一步是先由關係企業進駐，再對外招租，以建立租金行情與出租率。對外部租戶而言，這類租約的分段調租條件可作為議價參考；對投資人而言，應持續追蹤外部租戶的成交租金與整體出租率，才能判斷收益目標是否實現。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告與相關新聞報導整理，僅供一般資訊參考，不構成投資或租賃建議。每坪租金、折現率與報酬率為本文試算；交易與租約內容以公司正式公告為準，推演為情境判斷。