基地約1,512坪，法定容積280%，加計土管與捷運開發獎勵後上限476%，本案自2021年啟動、歷經3次招商，最後一輪有4組申請人競爭。綠線G15a站（原G31，鄰近菓林重劃區）約1,125坪、容積300%，2026年8月28日公告徵求投資人，2027年1月12日截止收件。多數討論把招商困難歸咎於「容積率太低」，但A10的獎勵後容積早就有476%。最後讓案子成交的調整是：土地所有權人最低分配率調整為33%至38%，以及開發實績採計由近5年放寬為近5至10年。換算下來，分配率每降5個百分點，對投資人等於多出約360坪的權益樓地板，相當於多給約24%的容積。招商的關鍵，往往不在容積，而在「容積怎麼分」。
文章目錄
一、看懂兩案：A10與G15a條件對照
二、獨特切角：分配率比容積率更能決定成敗
三、為什麼難招商？五個真正的瓶頸
四、延伸研究：政策可以怎麼調、投資人怎麼評估
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：綠線通車與G15a開標
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂兩案：A10與G15a條件對照
投資金額為招商時預估值；實際量體、分配比例與契約內容以捷運工程局正式公告與投資契約為準。
A10的時間軸
二、獨特切角：分配率比容積率更能決定成敗
捷運聯合開發的收益，是由地主（市府）與投資人按分配率分配開發後的權益。以A10獎勵後容積476%為例（簡化示意）：
簡化示意，未計公設、地下室、捷運設施與實際分配方式（可能以價值而非面積分配）；分配率區間依市府公告調整後條件。
重點：360坪除以基地1,512坪，約等於多給24%容積。也就是說，分配率調降5個百分點，對投資人的效果接近把容積率從476%提高到約500%，卻不必改都市計畫、不增加交通與公共設施負荷。A10的成交說明：容積上限夠了之後，分配條件、資格門檻與風險分擔才是招商的關鍵槓桿。
三、為什麼難招商？五個真正的瓶頸
G15a面對的是另一個題目
● 車站先到、建築後到：綠線G15a預計2026年底通車，但開發案2027年1月才收件，若順利簽約後再設計、請照、施工，大樓完工可能在車站通車數年之後（推估）。
● 需求綁航空城：「航空產業快捷宅」的客群來自機場與航空城就業人口，而航空城支線（G16至G19）不在綠線第一階段，依進度分期推動。
● 規模較小：約1,125坪、投資約14億元，適合中型建商，但商辦與零售能否去化需審慎評估。
四、延伸研究：政策可以怎麼調、投資人怎麼評估
1. 政府的工具箱
2. 投資人的評估清單
3. 周邊業主與企業的意義
A10山鼻站位於林口新市鎮與航空城之間，簽約代表站前將出現商場與住宅，周邊店面與住宅的生活機能預期提升；但完工前仍有數年施工期。G15a周邊的菓林重劃區，則要觀察綠線通車後的實際通勤與航空產業就業人口。
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：綠線通車與G15a開標
2027年推演：A10成交後，市府會傾向把「分配率區間、實績放寬」的做法複製到其他站點。G15a若在2027年1月出現多組申請人，代表條件已接近市場；若只有一組或無人投件，可能需要像A10一樣再調整分配或產品定位。對投資人而言，第一件簽約案出現後，後續案件的條件透明度與可比性會提高，這是進場評估的好時機。以上為情境推估。
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七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
桃園捷運土開的瓶頸不只是容積率：A10在獎勵後476%的條件下，靠調整分配率與資格門檻才簽下第一件聯開案；G15a則要面對「車站先通、需求未到」的時間差。
詠騰工商觀點
捷運聯開是土地開發裡最複雜的類型之一：同一塊地上要同時滿足交通、公共利益與民間報酬。A10的案例提醒我們，開發條件裡最值錢的往往不是容積，而是分配與風險怎麼切。對沿線土地與廠辦業主，捷運土開案的簽約代表站前機能將逐步成形，但從簽約到完工仍有多年；評估價值時，建議以「車站已營運、開發已簽約、需求已落地」三個條件逐一檢查，三者齊備的區段，價值才比較站得住。
免責聲明：本文依桃園市政府捷運工程局公告及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成投資、法律或交易建議。開發量體、分配比例與時程以正式公告與投資契約為準；文中分配率換算為簡化示意，推演為情境推估。