行政院2026年7月16日通過危老條例修正草案：取消2027年5月31日的申請期限，讓危老常態化；但重建面積未達500平方公尺，或住宅使用未超過總樓地板一半者，獎勵後容積上限由基準容積1.3倍降為1.2倍（或原建築容積1.15倍降為1.1倍）。草案仍須立法院三讀，截至本文查證時尚未見三讀公告。多數人以為「危老永久化＝不急了」，其實相反。草案的過渡規定是：2027年5月31日前已提出申請、新法施行時尚未核准的案件，可選擇適用舊制。也就是說，小基地老公寓想保住1.3倍上限，關鍵不是核准，而是在2027年5月31日前把申請送出去，距今約227天。另一條路是合併鄰地把面積推過500平方公尺，同時符合新制的較高上限。
文章目錄
一、看懂修法：新舊制差在哪
二、獨特切角：不是「不急了」，是「送件期限更重要」
三、為什麼小基地吃虧？少掉的坪數試算
四、延伸研究：老公寓整合加速的6個做法
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：從現在到2027年5月31日
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂修法：新舊制差在哪
修正草案內容依行政院通過版本與公開報導整理，最終以立法院三讀條文及施行日期為準。
同步修正的都更條例
● 全案管理機構：所有權人可委託具財務與專業能力的機構處理整合、申請、融資與施工，收取服務費，不參與出資或分配。
● 自主都更：符合條件者容積獎勵上限合計最高為基準容積1.5倍，條件待子法公布。
● 信用保證：中央都市更新基金撥款5億元，每戶信用保證額度最高600萬元。
危老申請正在放慢
資料來源為內政部都市更新入口網統計之公開報導。
二、獨特切角：不是「不急了」，是「送件期限更重要」
重點：危老永久化之後，「沒有期限」只對大基地成立。對小基地，2027年5月31日變成「獎勵上限」的期限。而且現行條例本身就在2027年5月31日屆期：若新法沒有在此前完成立法，6月1日起可能出現無法可申請的空窗。不論修法進度如何，在5月31日前依現行條例送件都是最穩的做法。
送件不等於隨便送：危老重建計畫須取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，並附結構安全性能評估結果等文件。整合不完整的送件，可能被駁回或補正不及，無法鎖定舊制。
三、為什麼小基地吃虧？少掉的坪數試算
以下為假設情境，以基準容積225%（常見住宅區）計算：
假設情境；實際可得獎勵須逐項申請並經審議，未必達上限。若以原建築容積計算（例如老公寓原容積300%），200㎡基地1.15倍與1.1倍差距約30㎡（約9.1坪）。
判讀：一棟200㎡基地的老公寓，新舊制差距約13.6坪。若以重建後新屋每坪數十萬元計，差額就是數百萬到上千萬元，分配到每戶，往往就是同意與不同意的差別。
四、延伸研究：老公寓整合加速的6個做法
併鄰地的現實：鄰地所有權人也必須全體同意，等於把整合難度加倍。適合的情況是鄰地本身也有改建需求、或屬同一家族、同一建商已洽談的土地，不宜為了衝500㎡而拖過2027年5月31日。
給買方的提醒
若正在看「等危老」的老公寓，先問三件事：基地面積多大、是否已有結構評估與同意書進度、能否在2027年5月31日前送件。三者都不明確的小基地老公寓，價格不宜包含危老溢價。
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：從現在到2027年5月31日
2027年推演：草案通過後，2027年前5個月可能出現小基地危老「搶送件潮」，結構評估機構與建築師的排程會先吃緊；6月之後，新案將明顯偏向500㎡以上的大基地與併鄰地整合，單棟小公寓危老會減少，街廓型整合與都更全案管理會增加。若立法院未能在2027年5月31日前完成三讀，現行條例屆期後可能出現申請空窗，屆時已送件的案件最有保障。以上為情境推估。
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七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
危老永久化對大基地是常態，對小基地是倒數：2027年5月31日前送件保住1.3倍上限，或合併鄰地衝過500㎡，是老公寓整合最實際的兩條路。
詠騰工商觀點
危老修法的方向很清楚：政策不再鼓勵「紙片屋」式的小基地重建，而是推向街廓型整合。對老公寓所有權人，最常見的錯誤是等「法規確定再說」，結果錯過送件期限，或因一兩戶卡關讓全案停擺。建議現在就做三件事：查清基地面積與鄰地條件、啟動結構安全評估、列出卡關戶並處理繼承與共有問題。整合的時間成本，往往比獎勵差額更貴。
免責聲明：本文依行政院通過之修正草案、內政部統計及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成法律、稅務或投資建議。修正草案尚待立法院審議，最終條文、施行日期與過渡規定以三讀公布內容為準；文中坪數試算為假設情境，實際獎勵須經主管機關審議核定。