很多家庭為了少繳遺產稅，提早把房地贈與子女，但子女受贈的持有期間要重新計算、不能併計父母的年數，若幾年內出售，房地合一稅率可能高達45%；贈與當下還要先繳土地增值稅與契稅，而繼承則免土地增值稅、免契稅。更容易被忽略的是：父母在2015年底以前買的「舊制房地」，子女繼承後出售，依財政部令仍可適用舊制，土地部分不課所得稅；但若改成生前贈與，子女在2016年後受贈取得，就直接進入房地合一新制。一次贈與，可能把一筆「土地交易所得免稅」的老房子，變成按交易所得課稅的新制房地。
文章目錄
一、看懂2026年數據：遺贈稅級距與房地合一稅率
二、獨特切角：舊制老房子，一贈與就變新制
三、為什麼差這麼多？四種方案試算
四、延伸研究：哪些情況生前贈與仍然划算
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：2027年規劃時程
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂2026年數據：遺贈稅級距與房地合一稅率
1. 115年遺產稅、贈與稅（2026年1月1日起發生的繼承或贈與）
115年度金額與114年相同，財政部因物價累計漲幅未達調整標準而未調整。
2. 房地合一稅（新制）個人稅率
配偶間贈與的持有期間可合併計算；其他親屬間的贈與不能併計。
3. 移轉當下的稅費差異
受贈人負擔的土地增值稅與契稅，可自贈與總額中扣除。
二、獨特切角：舊制老房子，一贈與就變新制
依財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，2016年1月1日以後交易的繼承房地，若被繼承人於2015年12月31日以前取得，且繼承人在2016年後才繼承，出售時不適用房地合一新制，而是按舊制：只就房屋部分的財產交易所得併入綜合所得稅，土地部分不課所得稅（土地仍課土地增值稅）。
贈與沒有這個安排。子女受贈的取得日就是受贈日，2016年後受贈的房地一律進入新制，持有期間也從零開始。
翻成白話：父母手上那間二、三十年前買的老房子，如果留到繼承，子女日後出售多半只對「房屋部分」課所得稅；如果提早贈與，子女出售時就要對「房屋加土地」的全部所得課稅，持有不滿2年稅率45%。省下的遺產稅，可能遠小於多出的房地合一稅。
例外與細節：多次連續繼承時，取得日只能回推一次（財政部112年台財稅字第11204619060號令）。舊制房地若符合自住條件，也可選擇改按新制申報。配偶間贈與後再繼承，取得日無法回推至第一次配偶贈與。實際適用請以個案文件與國稅局認定為準。
三、為什麼差這麼多？四種方案試算
以下為假設案例，用來比較結構差異，非任何真實個案：
● 父親2005年購入透天，買價1,000萬元（土地800萬、房屋200萬）。
● 2026年市價3,600萬元；公告土地現值1,500萬元、房屋評定現值150萬元，合計1,650萬元。
● 土地前次移轉現值經物價調整後840萬元，漲價660萬元，漲幅未達1倍，土地增值稅按20%估算。
● 出售費用以108萬元（約3%）估算；物價指數調整與土地漲價總數額的減除暫不計入；綜合所得稅邊際稅率假設20%。
試算未計地政規費、代書費、印花稅與各項扣除額差異；稅率與金額僅供理解結構，實際以申報核定為準。
三個關鍵差距：①贈與要先付土增稅與契稅，繼承免；②贈與後持有期間歸零，短期出售適用45%；③老房子繼承可留在舊制，贈與則進入新制。另外，現金按面額課遺產稅、房地按公告現值課，父母先賣房留現金，遺產稅基礎反而變大。
四、延伸研究：哪些情況生前贈與仍然划算
生前贈與不是一律不好，以下情況值得認真評估：
兩條紅線：①被繼承人死亡前2年內贈與給配偶、法定繼承人及其配偶的財產，要併入遺產總額（已繳贈與稅可扣抵），臨終贈與通常達不到節稅效果，還會讓房地失去繼承的好處。②二親等以內親屬間的買賣，若無法證明已支付價款，會被視同贈與。
出租店面、廠房的家庭要多想一步
出租中的店面或廠房贈與後，租金收入、租約主體與貸款都可能要變更；父母若仰賴租金生活，可考慮保留所有權、改用其他方式規劃現金流。工業廠房常是2015年前取得的舊制資產，土地占價值比重高，舊制保留的價值也更明顯。
五、名詞解釋
六、接下來看什麼：2027年規劃時程
推演：公告現值逐年調升、遺贈稅免稅額凍漲的組合下，2027年起用「低現值贈與」壓遺產稅的效果會慢慢縮小；而舊制房地透過繼承保留舊制的價值相對變大。手上有2015年前取得房地的家庭，2027年規劃的重點會從「趕快贈與」轉為「哪幾筆留待繼承、哪幾筆生前處分」。以上為情境推估。
家裡有多筆房地、店面或廠房，不確定該贈與、繼承還是先出售？詠騰不動產可協助盤點每筆房地的取得日期、新舊制適用、公告現值與市價差距，並估算出售或持有的市場價值，搭配會計師與地政士做完整的傳承試算。歡迎來電或線上諮詢。
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
房產傳承先看取得年份：2015年前買的老房子，繼承通常比贈與更省；生前贈與只適合子女不打算短期出售、或遺產規模大到邊際稅率偏高的家庭。
詠騰工商觀點
我們實務上最常看到的問題，是家庭「先過戶、後試算」。對持有店面、土地或工業廠房的家族來說，這些資產多半取得年代早、土地比重高，新舊制與土增稅的差異往往比遺產稅本身更大。建議先列出每筆房地的取得日期、公告現值、市價與未來出售計畫，再決定哪些留待繼承、哪些生前移轉、哪些適合由父母自行處分。少繳一種稅不等於少繳總稅，順序對了才省得到。
免責聲明：本文為一般稅務與不動產資訊，依財政部公告與現行法令整理，不構成個別稅務、法律或投資建議。文中試算為假設案例，實際稅負須依房地取得日期、移轉方式、財產狀況及當時有效法令認定，辦理前請洽國稅局、地方稅稽徵機關、會計師或地政士。