苗栗縣政府為因應「桃竹苗大矽谷推動方案」規劃四處產業園區。2026 年 9 月 14 日起，竹南科學園區暨周邊地區特定區主要計畫第一次通盤檢討的第 4 案、第 5 案範圍實施禁建兩年，至 2028 年 9 月 14 日，範圍內新建、增建、改建與變更地形都受限。但一般文章把四個園區放在同一張表、說它們「都在推進」，其實掩蓋了最重要的差別：四塊地的開發速度完全不同。擴大竹南科與後龍兩案位在都市計畫區外，2025 年 8 月申請劃為「城鄉發展地區第 2 類之 3」時未獲國土計畫審議會通過；頭份交流道周邊約 288 公頃仍在地主意願調查階段，縣府目標 2036 年完成區段徵收與工程。偏偏竹科 2026 年上半年營業額年增 36%、新引進投資 2,348 億元——產業需求是現在，苗栗新地是十年後，中間這段空窗，才是企業選址真正要面對的問題。
文章目錄
一、看懂進度：四處產業園區與禁建公告
二、獨特切角：960 公頃的三種速度，與十年空窗期
三、為什麼卡關？禁建合理嗎？
四、延伸研究：竹科需求、交通建設與接下來的推演
五、名詞解釋
六、地主、企業、投資人接下來看什麼
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂進度：四處產業園區與禁建公告
重點：四個園區走的法定路徑不同，進度差距可以大到十年以上。
四處產業園區最新狀態
四處合計約 960 公頃為縣府規劃總量，不代表已核定可開發面積。
2026 年 9 月禁建公告重點
二、獨特切角：960 公頃的三種速度，與十年空窗期
一句話：竹科的擴廠需求已經在 2026 年發生，但苗栗最快的新產業用地還在都市計畫程序中，最大的兩塊甚至還沒通過國土審議——企業若現在就要用地，答案不在苗栗未來的園區，而在現有合法廠房與桃竹沿線既有工業區。
需求端：竹科正在加速
供給端：苗栗新地的時間表
空窗期的三個效應：
1. 既有合法工業地與廠房的稀缺性上升：苗栗縣府自己表示，全縣產業用地使用率已達九成，科學園區周邊幾近飽和。
2. 需求外溢到桃竹：短期內無法等苗栗新地的企業，可能轉向新竹、桃園南區（龍潭、平鎮、楊梅）與既有工業區的廠房。
3. 題材地價格先行：未核定的農地若已用「未來工業地」價格交易，一旦開發延宕或範圍調整，持有成本與退出風險都會升高。
三、為什麼卡關？禁建合理嗎？
結論：卡關主要在「國土計畫」與「地主同意」兩關；禁建則是都市計畫程序中防止搶建的常見手段，本身不等於利多或利空。
擴大竹南科與後龍：卡在國土計畫
● 縣府的說法：未獲核定國家重大計畫，才被國土審議會否決；2025 年 6 月國發會回函請縣府直接洽各中央權責機關，縣府認為進度因此「回到原點」。
● 國土署的說法：縣府未能提出產業園區及科學園區的劃設範圍依據與具體規劃內容，因此不同意。
● 重新送審條件：取得行政院或中央部會的重大建設核定函，並提出明確範圍與計畫內容，或納入苗栗縣國土計畫通盤檢討再研議。
● 反對聲音：環保團體主張優先使用閒置工業區與受污染的褐地，反對大面積變更農地。
頭份交流道周邊：卡在地主意願與地質
禁建合理嗎？
四、延伸研究：竹科需求、交通建設與接下來的推演
交通建設同步推進
● 頭份第二交流道：高速公路局已啟動整體規劃，苗栗縣同步辦理都市計畫變更，在頭份交流道北側新增匝道、新闢連絡道銜接科東二路與興隆路；2026 年 3 月公開展覽 30 天。
● 國道 1 號楊梅至頭份段拓寬：持續推進，竹南科學園區產業聚集讓苗北車流逐年增加。
● 意義：交通改善有利頭份交流道東側園區，但不會改變土地本身的使用分區。
同一時間，新竹也在解凍
竹科三期（竹東鎮特定區）歷經 39 年延宕，2026 年 4 月內政部國土管理署專案小組同意修正後提送大會審議。這代表大矽谷政策下，新竹與苗栗的新產業用地都在排隊走程序，短期內真正可用的，仍是既有工業區與廠房。
接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）
五、名詞解釋
六、地主、企業、投資人接下來看什麼
竹科擴廠等不及苗栗新地？詠騰不動產熟悉桃園龍潭、平鎮、楊梅、觀音等既有工業區的廠房與土地，可協助企業比對合法使用分區、電力與交通條件，在新園區完成前找到可立即使用的替代方案。歡迎預約諮詢。
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
竹科需求是現在式，苗栗 960 公頃新地分成三種速度、最快也要等禁建期滿——急著用地的企業，該找的是今天就能合法使用的廠房，而不是十年後的園區。
詠騰工商觀點
我們近期接到不少竹科供應鏈的詢問，共同點是：擴產時程以季計算，但新園區的時程以年、甚至以十年計算。在這段空窗期，最有價值的是已經具備合法使用分區、電力與交通條件的既有廠房與工業地。
對苗栗地主，我們建議先查清楚地號是否在禁建或規劃範圍內，再決定持有或出售；對企業，則建議採取「近期租用既有廠房、中期追蹤新園區」的雙軌策略，不要把尚未核定的土地，當成確定的擴廠方案。
免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 14 日可查得之苗栗縣政府、竹南鎮公所、內政部及國科會相關公開資訊整理，僅供產業與不動產資訊參考，不構成投資或法律建議。各地號是否位於禁建範圍、實際使用條件與開發程序，以主管機關最新公告及個案審查結果為準；「推演」段落為編輯部情境分析，非官方政策。