內政部 2026 年 7 月公布，2025 年下半年全國低度用電住宅（俗稱空屋）約 89.46 萬宅、空屋率 9.44%，比上半年少了 8.6 萬宅，終止連三期上升；但同期待售新成屋達 11.25 萬宅，連六季創統計新高。房價負擔雖連幾季微降，全國房貸負擔率仍在四成以上，台北接近七成。多數文章把「高房價＋高空屋」歸因於地點錯配或投資客囤房，卻漏掉兩個更關鍵的線索：空屋率最高的是 20 坪以下小宅（16.77%），新屋空置率也幾乎和 50 年老屋一樣高——錯配不只是「蓋在哪裡」，更是「蓋了什麼」。同時，央行 2026 年 9 月 18 日起把第二戶房貸成數從 6 成放寬到 7 成，囤房稅在推、信用管制在鬆，兩股力量的拉鋸，才是接下來真正要看的事。
文章目錄
一、看懂數據：房價負擔、空屋與待售新成屋
二、獨特切角：空屋不只在偏鄉，而是「小宅＋新屋」
三、為什麼高房價與高空屋會並存？囤房稅有用嗎？
四、延伸研究：央行鬆綁、交屋潮與接下來的推演
五、名詞解釋
六、購屋族／屋主接下來看什麼
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
一、看懂數據：房價負擔、空屋與待售新成屋
重點：「空屋」至少有三套統計口徑，數字從 11 萬到 111 萬都有。先搞清楚每個數字在量什麼，才不會被誤導。
三種「空屋」統計，不要混用
三者定義不同、彼此有重疊，不能相加，也不能互相替代。2020 年普查等較舊的空屋率，不宜直接當成 2026 年現況。
低度用電住宅趨勢
六都比較（2025 下半年空屋率）
房價負擔數字為內政部 2025 年第 1 季資料（2025 年 11 月公布）；2025 年第 2 季全國房貸負擔率為 43.12%，已連三季下降。內政部房價負擔數據約落後半年公布，最新季別請以內政部不動產資訊平台為準。
一眼看出的矛盾：台北、新北空屋率最低、負擔最重；台南、高雄空屋率最高、負擔相對輕。空屋多的地方不是最貴的地方——這正是「高房價與高空屋並存」的第一層答案。
二、獨特切角：空屋不只在偏鄉，而是「小宅＋新屋」
一句話：台灣的住宅錯配不只是「蓋錯地方」，更是「蓋錯產品」——小坪數、新完工的房子，空置比例遠高於一般住宅。
依坪數與屋齡看空置率
這代表什麼？
● 老屋空置是「用不了」，新屋空置是「沒人住」。五十年老屋空置可以用屋況、產權解釋；但新屋空置率曾高達 22.91%，代表不少新完工房子是被當成資產持有，而非居住使用。
● 小宅空置最嚴重。20 坪以下小宅過去是預售投資主力，總價低、好轉手，卻不一定符合家庭需求。家庭要的是 2～3 房，市場供給卻有一部分是投資型產品。
● 新屋空置率在 2025 下半年明顯下降。從 22.91% 降到 12.39%，時間點與囤房稅 2.0 首次全額開徵、新屋交屋後轉出租或自住吻合，但目前沒有官方拆解證明兩者的因果。
● 待售新成屋則持續創高。已賣出的新屋空置下降，但還沒賣掉的新屋堆積到 11.25 萬宅——壓力從投資客手上，轉到建商庫存。
小心誤讀：「月用電 60 度以下」不等於沒人住。度假屋、長期出差、獨居長者用電少，都可能被計入；而上下半年取樣月份不同（5～6 月與 11～12 月），季節性用電也會影響結果。這是指標，不是普查。
真正的囤房大戶有多少？
財政部 114 年地方稅統計顯示，持有非自住房屋的家戶約 56.8 萬戶，其中持有 5 戶以上約 1.17 萬戶（2.06%）、10 戶以上約 1,408 戶（0.25%）。換句話說，空屋大多分散在「多一兩間」的一般家庭手上，而不是少數超級囤房大戶。這也解釋了為什麼加稅效果溫和——對只多持有一戶的家庭，稅負增加有限。
三、為什麼高房價與高空屋會並存？囤房稅有用嗎？
結論：四層錯配疊加，加稅只能處理其中一層。
囤房稅 2.0 的實際成效
● 有作用，但力道溫和。115 年期房屋稅的空閒置房屋約 111.66 萬件，較前一年僅減少約 2.06 萬件（-1.81%）；低度用電住宅單期減少 8.6 萬宅，降幅較明顯。
● 稅基偏低限制效果。房屋稅以評定現值計算，遠低於市價，即使稅率提高到 4.8%，相對房價的實質持有成本仍不高。
● 出租誘因有成長。公益出租約 23.63 萬件，社宅包租代管房東每月有租金所得免稅額度，房東進入合法租賃的門檻降低。
● 轉嫁風險存在。若屋主把稅負轉到租金上，租屋族負擔可能增加；目前尚無全國性數據證明已大規模發生。
四、延伸研究：央行鬆綁、交屋潮與接下來的推演
2026 年 9 月央行做了什麼
這裡出現一個政策拉鋸：囤房稅 2.0 提高非自住持有成本，試圖讓空屋釋出；央行則認為投機已降溫，放寬第二戶成數，讓換屋、增購族比較容易貸款。兩者並不完全衝突——第二戶族群包括「先買後賣」的換屋族——但若放寬後第二戶購屋大量增加，空屋與囤房稅的效果可能被部分抵銷。
接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）
桃園的位置
● 負擔是六都最輕：2025 年第 1 季房價所得比 8.96 倍、房貸負擔率 38.98%，皆為六都最低。
● 空屋率居中：8.53%，蘆竹區 5.92% 擠進全國空屋率最低 14 區，顯示南崁、航空城一帶自住需求穩。
● 新屋庫存不小：2024 年第 4 季桃園待售新成屋約 1.89 萬宅，僅次於新北，重劃區新屋去化速度值得觀察。
五、名詞解釋
六、購屋族／屋主接下來看什麼
手上有閒置房屋、或正在評估換屋？詠騰不動產可協助比較出售、出租與包租代管的實際收益，並依區域成交行情與持有稅負，給出可執行的處理建議。歡迎預約諮詢。
七、FAQ 常見問題
八、一句話結論
台灣不是房子不夠，而是適合家庭、位在工作圈、價格負擔得起的房子不夠——空屋多是小宅、新屋與遠方的房子，加稅只能解開其中一個結。
詠騰工商觀點
我們在實務上看到，閒置房屋的屋主多半不是不想處理，而是不知道哪一條路最划算：出售要付稅費與仲介費、出租擔心租客與報稅、包租代管又不熟流程。囤房稅提高持有成本後，最需要的其實是一張清楚的比較表。
對購屋族，我們建議把「待售新成屋多寡」與「低度用電比率」一起看：同區新屋庫存高、空置率也高，代表供給充足、議價空間大；庫存低、空置率也低，則代表自住需求扎實。這比只看全國平均房價更貼近你要買的那間房。
免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 14 日可查得之內政部、中央銀行、財政部公開資料與媒體報導整理，僅供不動產市場與政策研究參考，不構成個別房屋買賣、投資、貸款或稅務建議。房價負擔數據公布有時間落差，最新數字以內政部不動產資訊平台為準；「推演」段落為編輯部情境分析，非官方政策。