企業主手上的錢可以分成四種：營運錢、應急錢、廠房錢、住宅錢，順序不能顛倒。本文用一個試算說明：買下一間4,000萬元的廠房，每月房貸本息約15萬元，看起來比租金還低；但頭期款與稅費一付，公司的現金跑道可能從6個月掉到不到半個月。央行9月18日起把自然人第二戶房貸放寬到7成，但這和企業買廠房、公司法人買住宅、企業週轉金是不同規則。本文把四種貸款的差別、兩種政策融資的定位，以及「售後回租」這種資金工具一次講清楚。
本文目錄
一、看懂：四種錢的優先順序
二、獨特切角：現金跑道試算
三、四種貸款，四套規則
四、政策性融資：能幫什麼、不能幫什麼
五、買廠房、租廠房、售後回租怎麼比
六、什麼時候該買廠房：判斷清單
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論
一、看懂：四種錢的優先順序
這個順序的邏輯很簡單：廠房和住宅都是「長期資產」，但薪資和貨款是「每個月都要付」。長期資產可以晚一點買，月付款不能晚一天付。
二、獨特切角：現金跑道試算
「現金跑道」是指：公司在完全沒有新收入的情況下，手上現金可以撐幾個月的必要支出。這是企業主做大額購置前最該算的數字。
假設案例：一家年營收約3,000萬元的製造業
判讀：每月房貸本息約15萬元，比原本25萬元租金還少10萬元，看起來很划算；但頭期款與雜支用掉1,400萬元後，公司只剩不到半個月的現金跑道。只要一個大客戶延後付款兩個月，就可能付不出薪資。
怎麼調整比較安全？
● 先設安全線：例如至少保留3個月必要支出（本例750萬元），可用於購置的現金上限就是750萬元。
● 提高貸款或分階段：與銀行談較高成數、或先買較小的廠房，擴產後再加購。
● 搭配週轉額度：購置前先取得銀行週轉金額度，作為第二道防線。
● 壓力測試：用「營收下降二成、收款延遲兩個月」重算一次，仍撐得住才簽約。
以上為假設案例，實際貸款成數、利率與期限依銀行鑑價與授信審核而定。寬限期只繳利息能減輕初期壓力，但寬限期結束後本息會增加，也要一併試算。
三、四種貸款，四套規則
背景：央行指出，不動產貸款占總放款比重已由前一波高點約37.61%降至今年7月底的34.44%，因此放寬部分管制；但同時表示會持續檢視、必要時調整。企業規劃資金時，不宜假設政策只會越來越寬。
四、政策性融資：能幫什麼、不能幫什麼
政策貸款不等於一定比較便宜或一定能核貸。購買「既有廠房」是否符合用途、額度與期限多少，都要依方案規定與承貸銀行審核。比較時要把利率、保證費、手續費與用途限制一起算。
五、買廠房、租廠房、售後回租怎麼比
實例：今年7月，日月光半導體以約56.73億元（未稅）購入乖乖中壢廠，雙方採售後回租，西廠租6個月、東廠租24個月。賣方一次取得資金，同時保留過渡使用期；買方則取得大面積廠區。這說明廠房不只是用來生產，也是企業的資金工具。
六、什麼時候該買廠房：判斷清單
七、常見問題 FAQ
八、一句話結論
先算現金跑道，再談買廠房；月付比租金低不夠，公司撐得住才是答案。
詠騰觀點
我們陪企業主看廠房時，最常提醒的一句話是：買得起，不等於撐得住。對的廠房能讓產能、物流與資產一起升級；但如果頭期款吃光了營運資金，再好的廠房都會變成壓力。
詠騰工商長期深耕桃園工業地、廠房買賣與租賃，可以依企業的預算、坪數、用電需求與預計使用年限，同步提供購置、租賃與售後回租的物件與比較，並協助確認土地使用、建物合法性與銀行鑑價條件，讓企業在擴廠與資金安全之間找到平衡。詠騰工商團隊（曾先生）洽詢電話：0981-681-379
免責聲明：本文為一般性財經與不動產資訊整理，試算為假設案例，不構成個別貸款核准、投資報酬或法律、稅務建議。貸款條件、政策性融資資格及不動產使用規範，請依中央銀行、主管機關最新規定與承貸金融機構審核結果為準。