但國土功能分區圖目前仍未正式公告：國土計畫法修正後，公告期限已延至2031年，在此之前非都市土地仍依區域計畫法管理。最常見的誤解：很多人以為「被劃進城2-3＝未來變建地＝現在該買」。但全國國土計畫的指導原則是：城2-3在完成開發前，應避免新增住商、工業及遊憩使用，只能維持原來合法使用；原本的可建築用地，甚至可能被調降使用強度、減少容許項目。而且大型開發多以區段徵收辦理，地主拿回的是部分抵價地，不是整筆土地升值。城2-3代表「可能被開發」，不代表「現在可以開發」，更不代表「整筆變建地」。
本文目錄
一、城2-3是什麼？國土功能分區快速看懂
二、桃園的城2-3在哪裡？
三、獨特切角：城2-3最常見的5個誤解
四、延伸研究：其他最容易被誤解的土地
五、名詞解釋
六、買地前的查證清單
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商團隊｜土地查證諮詢
一、城2-3是什麼？國土功能分區快速看懂
結論：國土計畫把土地分成四大功能分區，城2-3是「城鄉發展地區」中的未來發展用地。
四大國土功能分區
城鄉發展地區的分類
城2-3的劃設條件
● 須為經核定的重大建設計畫（性質以產業、重大公共設施或公用事業為原則），或具城鄉發展需求的地區。
● 須有具體規劃內容或可行財務計畫；全國國土計畫成長管理原則要求5年內有具體發展計畫或需求。
● 應避免使用國土保育地區第一類與農業發展地區第一類的土地。
● 劃設面積原則上至少5公頃。
什麼時候正式上路？
國土計畫法原定2025年4月30日全面上路，修法後國土功能分區圖公告期限延至2031年。正式公告前，非都市土地仍依《區域計畫法》的使用分區與使用地編定管理。目前看到的城2-3，多數仍是草案或劃設說明書上的規劃，尚未具法律效力。
二、桃園的城2-3在哪裡？
結論：主要集中在航空城、中壢工業區周邊與產業專區。
依桃園市國土功能分區劃設說明書與繪製說明書（草案）。市府近期推動的平價產業園區名稱與範圍可能已調整（例如大園智慧、新屋頭洲、大溪、平鎮東龍），以最新公告為準。
全國之冠，也最具爭議
《報導者》套疊圖資指出，桃園約有3,086公頃原屬特定農業區與一般農業區的土地，在草案中被劃入城2-3，面積居全國之冠，主要位於航空城與中壢工業區鄰近區塊；其中中壢工業區附近一處就超過1,000公頃。部分範圍尚無實質開發計畫，也被質疑是「圈地」。這也提醒市場：城2-3範圍未來仍可能在審議中調整。
三、獨特切角：城2-3最常見的5個誤解
核心判斷：城2-3是「未來可能開發」的標記，不是「現在可以開發」的許可。開發前的使用限制、開發方式（多為區段徵收）與時程不確定性，才是地主與買方真正要評估的。
對不同角色的意義
你的土地在不在城2-3？能不能用？
同一塊地，可能同時涉及區域計畫的使用分區、使用地編定、國土功能分區草案、未來開發方式。詠騰工商團隊可協助地主與買方查證土地現況、評估現在能做什麼、以及合理的市場價值。
四、延伸研究：其他最容易被誤解的土地
結論：桃園土地種類多，「名稱聽起來能用」不等於「真的能用」。
一個共通原則
土地價值取決於「現在能合法做什麼」，加上「未來可能做什麼的機率與時程」。前者看得到、可查證；後者要打折計算。只用未來題材定價的土地，最容易被高估。
五、名詞解釋
六、買地前的查證清單
三種情境推演
以上為一般情境說明，非法律或投資建議。
七、FAQ
八、一句話結論
城2-3是「未來可能開發」的儲備用地，不是建地、也不是開發許可；開發前使用反而受限，多半還要經過區段徵收——評估桃園土地，先看現在能合法做什麼，再把未來題材打折計算。
詠騰工商團隊｜桃園土地與工商不動產查證專家
桃園土地種類複雜：都市計畫、非都市土地、丁建、工業區、農地工廠、城2-3……名稱聽起來能用，不等於真的能用。詠騰工商團隊協助地主與企業：
🔍 土地查證：使用分區、使用地編定、國土功能分區草案與開發計畫
🏭 工業地與廠房：丁建、工業區、合法廠房的買賣與租賃
💰 價值評估：以現況可用價值為基礎，合理評估市場價格
🤝 地主委託：出售、出租或合作開發的媒合
詠騰工商團隊（曾先生）
洽詢電話：0981-681-379
免責聲明：本文依國土計畫法、全國國土計畫土地使用指導事項、桃園市國土功能分區劃設說明書與繪製說明書（草案）、內政部國土管理署資料，以及中央社、農傳媒、報導者等公開報導整理，內容僅供一般參考，不構成法律或投資建議。城2-3範圍與管制以主管機關正式公告為準；個別土地請洽地政機關或專業人員查證。