國產署9月21日公告今年第5批12宗國有土地招標設定地上權，分布12個縣市、合計約6.79公頃，權利金底價總計約214.5億元，11月9日開標；地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5%（1%隨申報地價調整、2.5%不隨申報地價調整），地上權及地上建物得辦理一部讓與。最受矚目的是首次列標、曾為輝達台灣總部備案之一的台北松山原松南營區：面積約3.3公頃，權利金底價約202.1億元，若順利標出，將成為國有地上權史上第2大案。多數報導沒放在一起看的是：上一批（第4批）北、中區開標的10宗中，只有2宗標脫——林口住宅區由全聯以約2.4785億元、幾乎貼著底價得標，基隆土地由法鼓山以約6,970萬元、溢價12%得標。這次第5批12宗中，也有5宗是「曾列標」的土地。換句話說，國有地上權市場其實相當挑剔：大案有多方詢問，一般案件則常要重複招標。另外，第5批還有一宗首次列標的新北中和乙種工業區土地，對想取得雙北工業用地的企業，是值得留意的選項。
本文目錄
一、看懂第5批12宗標的
二、獨特切角：上一批只標出2宗，市場其實很挑
三、松南 vs 林口：每坪權利金差8倍
四、延伸研究：地上權的真正成本與工業地選項
五、名詞解釋
六、投標前的評估清單
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明
一、看懂第5批12宗標的
結論：一宗松南營區就占了整批底價約94%，其他11宗多為地方型住宅、商業或工業用地。
重點標的
松南營區為什麼特別
● 第2種特定專用區：保留商業零售與服務功能，土地用途、建蔽率、容積率與是否允許住宅等可客製化，但使用上專屬性高。
● 台北最後大面積素地之一：坵形方整、面積大，國產署表示已有多方詢問。
● 收入用途：若順利標出，將列為國防部營改基金收入。
二、獨特切角：上一批只標出2宗，市場其實很挑
核心判斷：202億元的大案吸引目光，但看第4批的結果，國有地上權市場並不熱：多數標的流標，得標者也多半貼近底價。這代表企業參與地上權，看的是特定區位與自身用途是否吻合，而不是「政府釋地就搶」。
第4批開標結果（2026年7月公告）
國有地上權史上大案
若松南營區依底價以上標出，將超越第2名，成為史上第2大案。
這代表什麼
● 大案靠稀缺性：台北精華區大面積土地極少，壽險與大型企業總部需求可能支撐。
● 一般案件靠用途吻合：林口案得標者是通路業者，用途與區位明確，才會出手。
● 曾列標代表難度：第5批有5宗曾經流標再上架，參與者要特別評估原因。
三、松南 vs 林口：每坪權利金差8倍
結論：兩者不是同一種產品，比較的重點是資金規模與開發定位。
每坪權利金為本文以總額除以面積換算，非官方數字。
四、延伸研究：地上權的真正成本與工業地選項
地上權的四層成本
2026年多數縣市公告地價上調，隨申報地價調整的1%地租部分也會跟著變動。
地上權 vs 直接購地
新北中和乙種工業區：雙北工業地的另一條路
雙北工業用地稀少，2026年廠房交易又以「即戰力」需求為主。第5批中首次列標的新北中和乙種工業區土地，雙面臨路、鄰近環快與東西向快速道路，對需要在雙北設置生產、倉儲或研發據點、但不想一次投入全額地價的企業，是可以評估的選項。實際面積、底價與使用限制，請以國產署標售公告為準。
本站先前分析的林口AI園區標租、七股科工區標租，與國有地上權都是「不買地也能取得產業用地」的方式，可一併比較。
五、名詞解釋
六、投標前的評估清單
三種情境推演（11月9日開標）
以上為本文依公開資訊所做推演，非市場預測或投資建議。
七、FAQ
八、一句話結論
松南營區202億元有望改寫國有地上權第2大案，但上一批10宗只標出2宗，說明地上權市場看的是用途吻合；對工商企業來說，這批的新北中和工業地，可能比天價大案更值得細看。
詠騰工商觀點
地上權不是「便宜買地」，而是用較低的初期資金，換取長期使用與開發權。適合的是能把70年現金流算清楚的企業。給企業：取得產業空間的方式越來越多元——購地、地上權、園區標租、承租現成廠房，各有資金與彈性的取捨。先釐清自己的用途、資金與年限需求，再比較方案。詠騰工商團隊可協助企業比較雙北與桃園的工業地、廠房與各種取得方式。
免責聲明：本文依財政部國有財產署公告，以及中央社、聯合新聞網、自由時報、工商時報、Yahoo新聞等公開報導整理，內容僅供參考，不構成任何投資建議。每坪權利金為本文換算；各標的面積、底價與使用限制以國產署招標公告為準；11月9日開標結果公布後本文將更新。