借給他人「做生意」，沒收錢也要設算；借給他人「居住」，則要依施行細則第88條訂立無償借用契約、由雙方以外2人證明、並辦理公證，才能免設算。兩個多數文章沒講的重點：第一，公證費依房屋課稅現值計算，現值100萬元以下約1,000元至3,000元，相較每年可能被設算的稅負，是很划算的一次性成本。第二，所得稅可以靠公證處理，但房屋稅是另一回事：房屋稅2.0的自住條件，限本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍；借給兄弟姊妹住，即使有公證、所得稅免設算，房屋稅仍可能落入非自住住家用稅率。至於借給自己的公司營業使用，本站另一篇已有完整分析。
本文目錄
一、看懂法條：誰是「他人」、什麼用途要設算
二、獨特切角：公證費vs設算稅負，以及房屋稅的另一關
三、無償借用契約公證怎麼辦？
四、延伸研究：設算租金怎麼算、漏報怎麼罰
五、名詞解釋
六、借房前的判斷流程
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明
一、看懂法條：誰是「他人」、什麼用途要設算
結論：判斷要看三件事——誰在用、拿來做什麼、有沒有完成證明程序。
法律依據
快速判斷表
直系親屬以個人身分使用時不屬「他人」；但若是由直系親屬成立的公司等法人使用，公司仍屬「他人」。實際組織型態依個案判斷。
舉證責任在屋主
行政法院實務認為，房屋交由他人使用的事實發生在納稅人的支配範圍內，稅捐機關難以證明，因此由屋主負責證明「無償且非營業使用」；證明不了，國稅局就可以設算。這就是為什麼「口頭說好免費」不夠，必須有公證書。
二、獨特切角：公證費vs設算稅負，以及房屋稅的另一關
核心判斷：借房子給兄弟姊妹或朋友住，所得稅的風險可以用一次公證處理掉，成本不高；但很多人沒想到，房屋稅的自住認定不看公證，只看是不是本人、配偶或直系親屬住。兩個稅目要分開檢查。
1. 公證費：一次性的小成本
依公證費用標準，以房屋課稅現值為標的價額；約定逕受強制執行者另加收。現值超過100萬元者依標準表計算。實際以公證人收費為準。
2. 不公證的代價（試算）
假設國稅局核定當地一般租金每年12萬元：
假設性試算，實際依核定租金與個人所得級距而定；被查獲時另可能有罰鍰。公證效力依契約約定的借用期間，期間屆滿或條件變更應重新處理。
3. 房屋稅：公證管不到的地方
房屋稅2.0自住條件包括無出租營業、本人或配偶或直系親屬實際居住、於該屋辦竣戶籍、全國3戶以內等；實際稅率依房屋所在地稅務局核定。
三、無償借用契約公證怎麼辦？
結論：出借人、借用人加上兩名見證人，一起到公證人面前辦理。
無法親自到場者，須依規定授權（印鑑證明、授權書等）；見證人一般須本人到場。詳細文件以公證人要求為準。
四、延伸研究：設算租金怎麼算、漏報怎麼罰
設算流程
43%必要費用只適用房屋；土地出租只能扣除當年度地價稅。
漏報的罰則（所得稅法第110條）
實際裁罰依稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表，不是一律3倍。
借給自己的公司營業使用
這是2026年9月臺北國稅局、北區國稅局接連提醒的情況：公司是法人，屬「他人」，即使屋主就是負責人，仍應設算；北區案例設算12萬元、扣除43%後租賃所得68,400元，且公司不得列報租金費用。詳細的「免費借 vs 依市價收租」稅負比較，請見本站〈房子免費給自己公司用也要繳稅？〉一文。
五、名詞解釋
六、借房前的判斷流程
三種情境推演
以上為一般情境說明，非個案稅務意見。
七、FAQ
八、一句話結論
免費借房要不要報稅，看「誰用、做什麼、有沒有公證」：借給直系親屬住原則上不設算，借給兄弟姊妹或朋友住要公證，借給任何人做生意都要設算；而房屋稅的自住認定，是另一道要分開檢查的關卡。
詠騰觀點
我們常遇到屋主把空屋借給家人或朋友住，出發點是好意，但沒有書面、沒有公證，日後才發現被設算租金，或房屋稅不是自住稅率。
給屋主：借房前先確認借用人身分與用途；借給「他人」居住就辦公證，借人做生意就考慮依市價簽約收租。
給有空屋的家庭：把所得稅、房屋稅、地價稅與管理費一起算，再決定借住、出租或出售。詠騰團隊可協助評估空屋出租或出售的行情，並提供租約與交易安排的建議。
免責聲明：本文依所得稅法及施行細則第16條、第88條，財政部稅務入口網國稅問與答、高雄國稅局說明、行政法院實務見解、房屋稅條例，以及公證人事務所與媒體公開資料整理，內容僅供一般參考，不構成稅務或法律建議。公證費用以公證人實際收費為準；房屋稅自住認定以地方稅務局核定為準。