台中市稅務局2026年7月、高雄市稅捐處2026年9月先後提醒：信託期間的房屋稅與地價稅，納稅義務人是受託人；若未繳納，屬於「因處理信託事務所生之權利」，信託財產本身可能被強制執行，受託人自己的財產也可能被追繳。更完整的判斷方式：能不能動到信託房子，不是看「有沒有信託」，而是看這筆債務是什麼時候產生、跟這個財產有沒有關係。信託前就存在的抵押權或欠稅、信託期間產生的稅捐與修繕費，都可能及於信託財產；反過來，信託成立後才發生、與信託無關的委託人或受託人個人債務，原則上碰不到信託財產。
本文目錄
一、看懂信託法第12條：原則與三個例外
二、獨特切角：用「債務發生時間」判斷能不能執行
三、為什麼房屋稅、地價稅可以執行信託財產？
四、延伸研究：受託人的雙重風險與買賣信託房地的注意事項
五、名詞解釋
六、設立信託與擔任受託人的檢查清單
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰觀點與免責聲明
一、看懂信託法第12條：原則與三個例外
結論：原則不得執行，是為了讓信託財產與委託人、受託人、受益人的個人財產分開；例外則是為了保護既有權利與交易安全。
相關條文
● 第11條：受託人破產時，信託財產不屬於破產財團。
● 第22條：受託人應依信託本旨，以善良管理人的注意處理信託事務。
● 第39條：受託人因信託財產或處理信託事務所支出的稅捐、費用或負擔的債務，可以由信託財產充之。
二、獨特切角：用「債務發生時間」判斷能不能執行
核心判斷：與其背誦三個例外，不如把債務放在時間軸上看：信託前就綁在財產上的、信託期間因這個財產產生的，都可能執行信託財產；信託後才發生、與這個財產無關的個人債務，原則上不行。
依退輔會法律問答等公開說明：債權若是在信託後才成立，委託人的債權人不能對信託財產強制執行，也不能主張撤銷信託。若債權在信託前已存在、信託行為有害於債權，則另依信託法相關規定判斷。
「信託防查封」的常見誤解
有些人想在欠債後把房子信託出去，以為就能避開執行。但若債務在信託前就已存在，或債務本身就綁在這個財產上（抵押、稅捐），信託不會讓它消失；信託適合的是資產管理與傳承，不是事後脫產。
三、為什麼房屋稅、地價稅可以執行信託財產？
結論：信託期間，受託人是納稅義務人；這些稅捐是管理該財產必然產生的負擔，屬「因處理信託事務所生之權利」。
稅務機關的說明
● 台中市稅務局（2026年7月）：信託期間房屋稅與地價稅的納稅人是受託人；未依限繳納，信託財產可能遭強制執行，受託人自己的財產也可能被追繳。
● 高雄市稅捐處（2026年9月）：發現有民眾誤以為把房地信託給親戚當受託人，欠稅就不會被拍賣；稅捐處說明，「因處理信託事務所生之權利」包括修繕費與信託財產所生的地價稅、房屋稅。
修繕費和稅捐不一樣
稅單什麼時候會來
信託期間稅單寄給受託人。受託人若年長、居住海外或地址變更，更容易漏收稅單。
四、延伸研究：受託人的雙重風險與買賣信託房地的注意事項
受託人的兩層風險
家族信託的常見情境
長輩把房地信託給子女、親戚擔任受託人，是常見的安排。但受託人往往不熟悉稅務流程，信託成立後沒人負責繳稅，最容易出問題。建議在契約中寫明稅款資金來源、繳納負責人與提醒機制。
買賣信託中的房地要注意什麼
● 查謄本：登記簿會註記信託，並可調閱信託專簿了解信託內容與處分權限。
● 確認處分權：受託人是否依信託契約有權出售，是否需受益人或委託人同意。
● 查欠稅與抵押：信託前的抵押權與信託期間的欠稅都可能及於該財產，交易前應確認並安排清償。
● 稅費分攤：房屋稅與地價稅依基準日決定納稅義務人，契約應約定分攤方式。
五、名詞解釋
六、設立信託與擔任受託人的檢查清單
三種情境推演
以上為一般情境說明，非個案法律意見。
七、FAQ
八、一句話結論
信託財產原則上不得強制執行，但信託前就綁在財產上的權利、信託期間的房屋稅與地價稅，都可能動到信託房地；信託是管理與傳承的工具，不是事後脫產的防火牆。
詠騰觀點
從不動產實務看，信託房產最怕的不是信託失效，而是管理斷鏈：稅款沒人繳、受託人無法續任、契約沒寫清楚資金來源。
給規劃信託的家庭：信託成立時就寫清楚「誰繳稅、錢從哪來、誰管理、受託人無法續任時怎麼辦」。
給買方：購買信託中的房地，交易前請查信託專簿、確認處分權限，並確認欠稅與抵押已處理。
詠騰團隊可協助信託房地的買賣與產權查核，並與地政士、律師合作確認交易安全。
免責聲明：本文依信託法、台中市政府地方稅務局、高雄市稅捐稽徵處、彰化縣地方稅務局、法務部行政執行署及退輔會公開說明整理，內容僅供一般參考，不構成法律或稅務建議。個案是否屬信託法第12條例外、信託行為是否可撤銷，以及執行程序，請依實際信託契約與債權性質，諮詢律師、地政士或會計師。