關鍵在於：有沒有買賣、交換或贈與，以及剩餘工程是誰出錢蓋的。很多人沒注意到的：各地稅務局常說「使用執照核發後60日內申報」，但法條其實寫的是「核發使用執照之日起滿30日為申報起算日」，再加上一般30日的申報期間，才是60天。另外，合建分屋由地主當起造人，屬於「交換」；預售屋以買方當起造人，屬於「買賣」；長輩出資、晚輩當起造人，屬於「贈與」——這三種都不因建物未完工而免稅。
本文目錄
一、看懂法條：課稅與免稅的分界
二、獨特切角：60天怎麼算，以及三個常見陷阱
三、為什麼稅務機關看金流，不只看名字？
四、延伸研究：案例判斷與企業建廠的注意事項
五、名詞解釋
六、建商、地主與企業接下來做什麼
七、FAQ
八、一句話結論
詠騰工商觀點與免責聲明
一、看懂法條：課稅與免稅的分界
結論：未完工不是免稅理由；有對價或無償取得建物權利者要課稅，真正承接工程、自行出資完成者才免稅。
契稅條例相關規定
主要契稅稅率
契價原則上以當地不動產評價委員會評定的標準價格（房屋評定標準價格）為準，不必然等於實際成交價；土地位於課徵土地增值稅區域者，土地部分不課契稅。
二、獨特切角：60天怎麼算，以及三個常見陷阱
核心判斷：起造人變更的契稅問題，最容易出錯的不是稅率，而是期限的計算方式，以及把合建、預售、家族或集團出資誤認為可以免稅。
1. 「60天」是怎麼算出來的
1. 第0天主管建築機關核發使用執照。
2. 第30天依第16條規定，「核發使用執照之日起滿30日」為申報起算日。
3. 第60天申報起算日後30日內須完成申報，因此實務上稱「使照核發日起60日內」。
4. 核定後稅務機關寄發繳款書，依繳款書所載期限繳納。
臺北市稅捐稽徵處、臺中市與屏東縣等地方稅務機關均說明，應於使用執照核發日起60日內申報。實際日期請以使用執照核發日與稅務機關認定為準。
2. 三個常見陷阱
地方稅務機關曾指出，過去有建商在預售屋確定買家、尚未核發建照或設立房屋稅籍前，就先把起造人變更為買方，試圖以「建造完成前變更起造人」規避契稅，稽徵機關對這類案件特別留意。
3. 起造人不同於承造人
三、為什麼稅務機關看金流，不只看名字？
結論：契稅依交易實質課徵。即使起造人從未變更，只要名義人與實際出資人不同，仍可能被認定為贈與。
稅務機關會檢視的事項
屏東縣政府財稅局說明，興建中房屋工程讓與他人而變更起造人時，若受讓人出資繼續建造未完工部分，得免徵契稅；若實際出資人仍為原起造人，則須申報課徵契稅。
契稅與其他稅目
四、延伸研究：案例判斷與企業建廠的注意事項
五個案例
企業自建廠房的特別提醒
2026年企業擴產熱絡，不少企業選擇在科學園區或工業區租地委建、自地自建。若有以下情況，應提前規劃：
● 集團內代墊工程款：母公司或關係企業支付工程款，卻以子公司為起造人，應以借款、增資或委建契約明確法律關係，避免被認定為贈與。
● 中途變更建廠主體：因集團重組，將興建中的廠房改由其他公司承接，需區分是工程讓與（由新公司出資完成）還是建物買賣。
● 與地主合建廠房：分回廠房以地主為起造人者，屬交換，應依限申報。
逾期與漏報的後果
滯納金計算方式依稅捐稽徵法及契稅條例相關規定，實際以稅務機關核定為準。
五、名詞解釋
六、建商、地主與企業接下來做什麼
主張免稅應保留的文件
● 建造執照與起造人變更文件
● 未完工工程讓渡契約
● 變更前後的工程進度資料
● 新起造人與營造廠的承攬契約
● 工程估驗單、發票與收據
● 新起造人支付工程款的銀行紀錄
● 使用執照與竣工資料
● 土地使用權或所有權證明
三種情境推演
以上為一般情境說明，非個案稅務意見。
七、FAQ
八、一句話結論
中途變更起造人的契稅，不看「完工了沒」，看「有沒有買賣、交換、贈與」和「剩餘工程誰出錢」；合建、預售與家族集團出資都不能靠變更起造人免稅，使照核發後記得60天內申報。
詠騰工商觀點
對建商、地主與企業來說，起造人變更往往不只是行政程序，也可能涉及工程讓渡、土地合作、關係人交易與資金重整。
給建商與地主：合建契約簽訂時，就把土地、已完成工程、未完成工程與出資責任拆清楚，並讓契約內容與實際金流一致。
給自建廠房的企業：集團內代墊工程款、建廠主體變更，都應有明確的契約安排，避免完工後才發現稅務風險。
如果您正在評估合建、購買興建中的廠房或土地，詠騰工商團隊可以協助整理交易結構，並與地政士、會計師合作，確認稅務與產權安排。
免責聲明：本文依契稅條例、財政部稅務入口網、臺北市稅捐稽徵處、臺中市政府地方稅務局、屏東縣政府財稅局公開說明及相關函釋整理，內容僅供一般參考，不構成稅務或法律建議。個案是否屬買賣、交換、贈與或工程讓與，以及申報期限與滯納金計算，請以主管稽徵機關認定為準，並洽地政士、會計師或律師確認。