「假賣股、真賣房」曾是房地合一稅 2.0 重點盯防的避稅手法——表面上賣公司股權，實質上是移轉名下房地，一樣要課稅。但這套「堵漏」規則，在 2026 年 4 月出現了關鍵轉折：財政部反手做了兩項放寬。對名下有老廠房、老土地的家族企業與資產型公司來說，這不只是「少繳稅」的新聞，更是一扇「用掉就沒了」的股權架構規劃窗口。
目錄
一、先搞懂：什麼是「假賣股、真賣房」與兩大要件
二、2026 最大轉折：財政部反手放寬兩件事
三、放寬一：分母可改用「時價」，房地佔比有機會降到 5 成以下
四、放寬二：舊股權＋舊制房地，可一次性豁免
五、獨家視角：這是家族企業與地主的「限時規劃窗口」
六、一體兩面：新購房地反而可能加重日後稅負
七、沒變的部分：核心規則與申報期限
八、常見問題 FAQ
九、詠騰工商觀點
一、先搞懂：什麼是「假賣股、真賣房」與兩大要件
房地合一稅 2.0 自 2021 年 7 月 1 日起實施，最重要的改變之一，就是把「特定股權交易」納入課稅範圍，防止有人用「賣股權」的形式，實質移轉境內房地來避稅。依所得稅法第 4 條之 4 第 3 項，個人或營利事業處分股權時，只要同時符合兩個要件，該交易就「視同房地交易」，須按持有期間稅率課房地合一稅。
過去的實務痛點在於：判斷「房地佔比是否過半」時，分母是用公司的「淨值」認定。對資產老、負債少的公司來說，很容易踩線，導致單純的股權移轉被當成賣房課稅。
二、2026 最大轉折：財政部反手放寬兩件事
這是原本市場沒料到的方向。財政部於 2026 年 4 月 21 日修正發布《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，當日生效，並且明定尚未核課、或尚未核課確定的案件都可以適用。換句話說，不只往後適用，連進行中的案件都可能受惠。
一句話看懂：政策從單純「堵漏」，轉向「給合理舉證與過渡空間」。兩項放寬，一個改「算法」，一個給「豁免」。
三、放寬一：分母可改用「時價」，房地佔比有機會降到 5 成以下
第一項放寬，動的是「怎麼算」。原本判斷房地是否佔股權價值 50% 以上，是以境內房地價值為分子、公司「淨值」為分母。修正後，若公司能合理客觀衡量全部財產價值（例如由會計師按時價查核簽證），分母可改採「各項資產時價總額」認定。
這個改變很實際：當分母從帳面淨值換成貼近市場的時價總額，分母通常變大，房地所佔的比例就可能被稀釋到 5 成以下，進而排除適用房地合一稅。對帳上房地價值偏高、但整體資產也很可觀的公司來說，這是一條合法的舉證路徑。
四、放寬二：舊股權＋舊制房地，可一次性豁免
第二項放寬，是給「日出條款」補上過渡設計，也是這次最具實質影響的一條。考量股權視為房地交易的規定是 2021 年 7 月 1 日才上路、且房地合一稅只適用 2016 年以後取得的房地，財政部放寬：股東交易 110 年（2021 年）6 月 30 日以前取得的「舊股權」，其交易所得中，屬公司持有 104 年（2015 年）12 月 31 日以前取得「舊制房地」價值佔全部境內房地價值的比例部分，排除適用房地合一稅，改依證券交易所得或財產交易所得課稅。
關鍵限制：這是「一次性」豁免。買入這些公司股權的後手，取得股份時間必然落在 110/6/30 之後，即使公司名下仍有舊制房地，日後再出售也無法再用這條款。用掉，就沒了。
五、獨家視角：這是家族企業與地主的「限時規劃窗口」
多數報導把重點放在「認定鬆綁、少繳稅」，但真正的價值不在此。這次放寬最大的受益者，是名下有老廠房、老土地的家族企業與資產型公司。
過去，家族為了穩固經營權、規劃資產傳承，常想把個人持有的家族企業股權，移轉到家族控股公司。但因為特定股權交易的規定，這類移轉的獲利容易落入房地合一稅，導致許多家族「卡稅」不敢動、股權架構調整一延再延。這次修正，等於為這群人開了一扇門——只要股權與房地都符合「舊」的條件，就有機會把這部分獲利排除在房地合一稅之外。
但這扇門有三個特性，決定了它是「規劃時間窗」而非「常態優惠」：
六、一體兩面：新購房地反而可能加重日後稅負
放寬是好事，但會計師也提醒了硬幣的另一面。由於房地佔比是判斷「是否視為房地交易」的關鍵，公司未來若新購入房地，反而可能墊高房地在股權價值中的佔比，讓日後的股權交易更容易落入房地合一稅、加重稅負。
因此，對打算調整持股架構的公司來說，這不只是「趕快用豁免」，還要通盤思考公司未來的資產配置節奏——什麼時候處分股權、什麼時候購入房地，順序不同，稅負可能差很多。這也是為什麼這次修正更像是「規劃議題」，而非單純的「報稅議題」。
七、沒變的部分：核心規則與申報期限
要提醒的是，放寬歸放寬，房地合一稅 2.0 的骨架並沒有改，該申報的還是要申報。
八、常見問題 FAQ
九、詠騰工商觀點
從工商不動產第一線看，這次修正的意義，遠不只是「少繳一筆稅」。它把一個原本卡住許多家族企業與資產型公司的稅務結，暫時鬆開了——而且開的是一扇「限時、限舊、用掉就沒」的窗。對名下握有老廠房、老工業地、老建地的公司股東而言，這是重新檢視持股與資產架構的難得時機。
給不同對象的提醒：家族企業股東，若過去因房地合一稅而遲遲不敢調整持股架構，值得趁這次一次性豁免重新評估規劃；資產型公司，處分股權與新購房地的先後順序會直接影響稅負，務必通盤試算；所有相關方，都要留意這是「規劃議題」，涉及舊股權、舊制房地的認定與時價查核簽證，建議在動作前先諮詢會計師或稅務專業，把證明文件備齊。
一句話總結：政策從「堵假賣股」轉向「給真規劃留空間」。看懂這扇窗的限時特性，握有老資產的公司與地主，就有機會在合法範圍內，替下一步的股權與資產傳承省下可觀稅負。
免責聲明
內容整理自財政部（賦稅署）官方新聞稿、《房地合一課徵所得稅申報作業要點》修正資訊，以及會計師事務所公開解析與媒體報導。稅務認定涉及個案事實、取得時點、資產結構與查核簽證等具體條件，且法令與解釋函令可能持續調整。本文為一般性資訊整理，不構成稅務、會計、法律或投資之個案建議；進行股權交易、資產移轉或架構規劃前，應向財政部所屬國稅局及會計師、稅務專業人士確認，並依最新法令與個案認定辦理。