本文目錄
一、被忽略的「脫鉤」問題
二、最新進度：全案已遭內政部退回
三、獨特觀察：157公頃被3.5公頃綁架
四、一延再延的「跳票時程表」
五、計畫規模與土地使用配置
六、三重果菜市場遷建爭議始末
七、銀河灣計畫與重大交通建設
八、區段徵收與地主權益
九、常見問答 FAQ
十、詠騰工商觀點
一、被忽略的「脫鉤」問題
蘆洲南北側農業區都市計畫，是近年新北市規模最大的都市開發案之一，總面積逾157公頃，涵蓋住宅、商業、產業、醫療、公園綠地與銀河灣水岸計畫。多數報導把焦點放在「三重果菜市場到底遷不遷」的情緒對立上，但真正值得地主與投資人注意的，是一個較少人談的結構性問題：
整片157公頃的開發，實際上是被其中一塊約3.5公頃的市場用地「綁架」。市場遷建卡關，連帶讓住宅、醫療、蘆社大橋、區段徵收全部停擺——而這正是2025年底全案遭內政部退回的核心。
本文即以「脫鉤論」與「跳票時程」兩條主線，帶你看懂這個延宕多年、又在2026年再度轉折的開發案。
二、最新進度：全案已遭內政部退回
網路上許多文章仍寫著「持續順利審議中、即將核定」，但事實是：
2025年11月，內政部都市計畫委員會第1089次會議決議，退回蘆洲南北側農業區專案通盤檢討案。
內政部與國土署的主要理由與要求包括：
新舊計畫競合：三重果菜市場原案已通過「原地重建」，若改為異地搬遷屬重大政策調整，須先「撤回原案、重啟新案」，不能當成原案的細節修改。
程序不完備：同一市場被同時放進「三重都更案」與「蘆洲南北側計畫」，形成「一案兩報」；中央並收到200餘件民眾反對陳情。
重辦法定程序：本案涉重大政策爭議，市府須依都市計畫法第19條重新辦理公開展覽與說明會，必要時得舉行聽證，取得地方共識、經新北市都委會審議後，再報內政部。
2026年上半年，市府一方面改提以「平面式」推動三重果菜市場（被解讀為傾向原地改建的訊號）；另一方面又將五股、樹林等地點納入，擴大到5處以上可能選址，邀專家評估。整體而言，全案的遷建方向、選址與時程仍懸而未決。
三、獨特觀察：157公頃被3.5公頃綁架
從都市計畫角度看，這個案子其實可以拆成兩件事：一是幾乎無人反對的「157公頃整體開發」（住宅、醫療、公園、道路、蘆社大橋），二是高度爭議的「三重果菜市場約3.5公頃是否遷入」。問題在於市府把兩者綁在同一案，導致爭議一起，全盤皆卡。
值得注意的是，這一次罕見出現跨黨派的「脫鉤」共識——不同政黨與無黨籍的地方民代，都主張把果菜市場搬遷從整體開發中抽離，讓開發先走：
換句話說，對關心區域發展的人來說，接下來最該盯的不是「市場搬去哪」，而是「市府會不會脫鉤」——因為脫鉤與否，直接決定133.78公頃區段徵收能否先行啟動。
四、一延再延的「跳票時程表」
這個案子最能說明「延宕」二字的，就是官方時程一次次跳票。把歷年公開宣示的時程並列，落差一目了然：
五、計畫規模與土地使用配置
蘆洲近年因捷運蘆洲線通車，人口由原計畫的17萬成長至逾20萬，公共設施不敷使用；南北兩側農業區占計畫面積約34.2%，但現況多為廢耕與鐵皮違章工廠，土地效益偏低，市府因而啟動通盤檢討。
北側農業區面積約134.05公頃、南側約23.49公頃，整體約157.55公頃，未來擬以區段徵收辦理，納入區徵範圍約133.78公頃（以北側為主）。主要用地配置如下：
此外，計畫也預留蘆社大橋路廊（連接台北市社子島）、推動堤外電塔地下化，並改善復興路等既有道路系統。
六、三重果菜市場遷建爭議始末
坊間常把「智慧（智能）批發市場」當成本案亮點單獨介紹，但必須釐清：這座智慧批發市場，就是市府計畫從三重遷來的三重果菜批發市場，兩者是同一件事。爭議脈絡如下：
● 原案為「原地重建」：2004年利百代建設提出三重果菜市場都更案，涵蓋約8.58公頃，採「現地重建、先建後拆」，並於104年（第851次）、106年（第893次）內政部都委會通過。
● 政策轉彎：2018年起，市府改提「異地重建」，主張遷往蘆洲、整合為銀河灣計畫，並將蘆洲捷運機廠西側的「公24」用地調整為批發市場用地。
● 地方反彈：2025年7月「銀河灣說明會」湧入大量民眾反對，準備的900張椅子明顯不夠；但也有果菜公司表示，攤商訴求低樓層批發空間，蘆洲腹地大可滿足條件，部分業者未完全反對。
爭點核心其實是「程序正義」：一個已通過的原地重建承諾，能否用一個新的大型開發計畫直接覆蓋？這也是內政部要求「先撤舊案、再提新案」的原因。
七、銀河灣計畫與重大交通建設
蘆洲北側「銀河灣計畫」主體範圍逾133公頃（約大安森林公園的5倍），鄰近淡水河岸。市府構想結合批發市場、觀光休閒、商業與河岸景觀，透過河川空間立體化、跨堤平台打造水岸城市；交通上則配合捷運環狀線北環段、五股泰山輕軌，並預留蘆社大橋路廊。
不過，銀河灣可行性評估的部分內容（如將休閒娛樂設施設於批發市場樓上）曾遭議員質疑不符現況；地方也有意見指出，開發延宕連帶讓蘆社大橋、蘆洲醫院一併停擺，呼籲應優先處理。整體計畫仍須待都市計畫完成法定程序後，才可能依後續開發計畫推動。
八、區段徵收與地主權益
若都市計畫未來完成中央核定，後續將依程序辦理區段徵收——由政府統一取得土地，完成道路、公園、公設及基礎建設後，再將部分土地配回原地主，其餘作為公共建設或開發使用。
對土地所有權人而言，區段徵收涉及配回比例、開發時程、補償機制與權益保障。但目前全案尚未通過中央審議、遷建方向未定，區段徵收時程也隨之延後。建議地主與投資人持續關注政府公告與說明會資訊。
九、常見問答 FAQ
十、詠騰工商觀點
就工商與不動產角度觀察，蘆洲南北側的長期價值來自「157公頃整體開發」本身——醫療、公園、住宅、蘆社大橋與交通路網，這部分方向明確、爭議不大。真正的風險與變數，集中在被綁進同一案的三重果菜市場。
因此我們認為，後續三個訊號比「市場搬去哪」更值得關注：其一，市府是否將市場搬遷與整體開發「脫鉤」，若脫鉤，區段徵收有機會先行；其二，2026年底市長交接後的政策連續性，攸關是否又一次轉彎；其三，重辦公開展覽與地方共識的進度，這是能否重回中央審議的前提。在全案未定案前，對地主與投資人而言，「掌握程序節點、避免以未定案資訊進場」會比追逐題材更務實。
免責聲明：本文為公開資訊整理，不構成任何投資、法律或稅務建議。文中面積、用地、時程與政策內容可能隨審議結果調整，一律以新北市政府及內政部正式公告為準。讀者依本文所為之決策，應自行評估並承擔風險。