如何合法調高房屋成本？善用 CPI 物價指數，幫你的房產交易稅「減壓」

為什麼「取得方式」決定了你的荷包？

現在高房價時代，父母想要幫孩子一把，最常見的就是直接把房子「贈與」給子女。心意是 100 分，但在國稅局眼中，這件事的性質跟「買賣」完全不同。

很多人以為：「我爸當初買 1000 萬，現在送給我，我以後賣掉當然也是用 1000 萬當成本啊！」

錯！大錯特錯！如果你是受贈取得，國稅局認定的成本不是「當初買多少」，而是「受贈時的公告現值」。這中間的差額，可能讓你以後賣房時，房地合一稅多繳幾百萬。

私房話：在第一線看過太多案例，家長以為省了贈與稅很聰明，結果孩子幾年後換屋，看到房地合一稅的稅單差點沒暈過去。

關鍵圖表：買賣、贈與、繼承成本大比拼

直接把規則攤開來看，不要講那些繞口的法律條文。這張表你一定要存下來：

取得方式	國稅局認定的「成本」計算方式	額外可減除費用
一般買賣	實際成交價額（合約價）	仲介費、代書費、裝潢費、契稅等
贈與取得	受贈時之「房屋評定現值＋公告土地現值」 需按 CPI 物價指數調整	受贈時支付的契稅、印花稅、代書費
繼承取得	繼承時之「房屋評定現值＋公告土地現值」 需按 CPI 物價指數調整	繼承時支付的必要費用（不含遺產稅）

實戰案例：甲君與乙君的血淋淋教訓

拿高雄國稅局分享的例子來說。甲君在 109 年花了 600 萬買了一間房。一年後，他覺得孩子乙君要成家了，就把這間房「贈與」給乙君。

這時候，重點來了：

• 當時這間房的「公告現值」只有 400 萬。
  
  
• 113 年，乙君因為工作調動想把房子賣掉。

【劇本 A：如果當初是買賣】

如果乙君是直接跟爸爸買（或自己買），他的取得成本就是 600 萬。

【劇本 B：現實的贈與情況】

國稅局說：不行！你是受贈的。你的成本只能用那 400 萬來算。就算考量到這幾年的物價上漲（假設 CPI 是 106.8%），你的成本也才調整到 427 萬 2 千元。

計算式：400 萬 × 106.8% = 427.2 萬

你看，中間平白無故消失了將近 173 萬的成本空間。這 173 萬如果按房地合一稅 35% 或 45% 的稅率來算，就是好幾十萬的現金蒸發了。

CPI 物價指數：這不是福利，是你的權益

很多人問：「你說的那個 CPI 調整是什麼？」

簡單說，政府也知道錢會變小。所以如果你是受贈或繼承，你的成本可以用「物價指數」往上加。這雖然是小補，但蚊子再小也是肉。申報時一定要確認當年度的指數，別讓自己的權益睡著了。

別為了省贈與稅，賠了房地合一稅

在我們實務操作中，最怕遇到「只看眼前」的節稅方案。

很多代書會建議走贈與，因為每人每年有 244 萬的贈與免稅額。但他們沒告訴你的是，這會「鎖死」你未來的取得成本。如果這間房子未來有高度增值空間，或是孩子幾年內就可能換屋，「二親等買賣」（有金流證明）通常會比直接贈與更划算。

記住：房地合一稅申報時間是「移轉登記日次日起 30 日內」。不是併入明年 5 月的綜所稅！遲報的罰鍰非常驚人，請務必準時。

結論：這三件事，沒做別說你懂報稅

1. 核對取得證明： 找出當年的買賣契約或贈與稅申報書，確認「成本」到底是多少。
   
   
2. 保存裝潢單據： 贈與取得的人，因為原始成本低，裝潢費、仲介費等「可減除費用」就變得格外重要，一張都不能丟！
   
   
3. 尋求專業諮詢： 每個家庭的公告現值與實際市價差距不同，過戶前請務必找專業會計師或代書試算「買賣」與「贈與」的總稅負成本。

房產轉移是家庭大事，別讓國稅局成為你家財產的最大繼承人。有任何疑問，記得去當地國稅局或是找信賴的專業人士聊聊！