全台 440 萬戶老屋有救了？解析 2026 都更修法：如何打破互不信任

台灣的都更推了這麼多年，進度慢得像龜速，大家心裡都有數。最大的問題是什麼？不是沒錢，是「不信任」。

地主怕被建商坑，建商怕地主獅子大開口。這次內政部拋出的《都更條例》修正草案，預計 6 月送進立法院，看起來是想通了。內政部這次想推的重點很明確：既然大家不相信對方，那就引進第三方「全案管理」，並且把獎勵給好給滿，讓想「自主都更」的人能走得更順。

「這次修法修正了 11 條內容，核心只有一個：簡化程序、建立透明度、降低稅支出。這不是為了財團，是為了讓想自己蓋房子的地主有條活路。」

「全案管理機構」入法：找專業的來管帳、管工程

過去我們講自主都更（或是委建），地主最頭痛的就是「專業資訊落差」。什麼前期調查、估價、找建築師、發包給營造廠、找銀行融資... 這些東西地主哪懂？一不小心就被代辦公司牽著鼻子走。

這次修法在第 3 條明確定義了「全案管理機構」。這不只是個名稱，它是實施者的身分，未來可以由民間開發商或建經公司擔任，但必須經過內政部核定。

• 過半同意即可委託： 修正草案第 28 條規定，只要過半所有權人同意，就能找這類機構幫忙。
  
  
• 誠實義務： 機構必須是股份有限公司，且負有誠實經營與資訊揭露的義務，不能再搞黑箱。
  
  
• 一條龍服務： 從資金監管、工程監控到最後的產權登記，通通由這家機構統籌。

容積獎勵特快車：1.5倍直接拿，不用再玩疊疊樂

以前申請容積獎勵（容獎）像是在收集超商貼紙，這項拿 2%、那項拿 5%，好不容易湊到上限。現在內政部打算推出「容獎特快車」。只要你是自主都更案，且符合基本的建築規劃設計條件，直接一次給你 1.5 倍 的最高上限。

更殺的是，如果你願意額外捐贈「社宅」或是「婚育宅」（這明顯是為了應對少子化政策），容積獎勵還可以再疊加，最高可以衝到基準容積的 2 倍。這對老公寓改建來說，誘因非常大。

營業稅、所得稅的省錢算盤

都更最怕的就是房子蓋好了，結果稅單一張一張來，嚇死人。修正條文第 67 條特別針對自主都更「自行出資」的特性，給了一些甜頭：

1. 免徵營業稅： 所有權人分回房屋的部分，研議免徵營業稅。
   
   
2. 所得稅減徵： 第一次移轉時，可以減徵所得稅，這對地主來說是實打實的省錢。
   
   
3. 營所稅抵減： 為了鼓勵專業機構進場，第 70 條也增訂了全案管理機構可以抵減營利事業所得稅。

不過，編輯要在這裡潑盆冷水：這部分還需要跟財政部「溝通」。大家都知道財政部對稅收看得很緊，這部分能不能如期在 6 月定案，還有變數。

新舊制度對比表：修法前後差異

項目	現行制度（舊案）	修法後（預計新案）	對地主的影響
主導單位	建商主導或地主摸索	法定「全案管理機構」	專業度提升，減少被騙風險
容積獎勵	逐項申請，程序繁瑣	符合條件直接 1.5 倍 (上限 2 倍)	流程變快，分回坪數更明確
信任機制	口頭協議多，合約陷阱多	資訊揭露義務入法	地主間的猜忌會降低
稅務負擔	稅率較無針對性減免	分屋免營業稅、所得稅減徵	降低都更後的持有與移轉成本

老百姓該如何自保與進攻？

看完了這些生硬的條文，有幾點真心話要說：

第一，不要看到「1.5 倍容獎」就衝動簽字。容積是固定的，但怎麼分才是關鍵。雖然有了全案管理機構，地主還是要學會看財務報表。

第二，政府的「特快車」通常伴隨更高的審核標準。既然給你 1.5 倍，政府一定會要求更高的耐震、綠建築或智慧建築標章。這些都是營造成本，地主在估算財務時，別忘了把這些加進去。

最後，這次修法對「自主都更」是重大利多。如果你住的是那種全樓鄰居都很有共識的老公寓，恭喜你，這可能是這十年來最好的翻身機會。等 6 月立法院審查結果出來，大家就可以開始動起來找合法的建經公司談談了。